Depuis 1998, le nombre de logements construits en Espagne dépasse celui, cumulé, de la France, de l'Allemagne, du Royaume-Uni et de l'Italie ! Huit cent soixante-cinq mille ont ainsi été mis en chantier en 2006, à comparer avec les un million quatre cent mille dénombrés aux Etats-Unis. De fait, la croissance rapide de l'économie espagnole au cours de cette décennie est largement due à l'impulsion de l'immobilier. Le secteur de la construction a pu représenter jusqu'à 18 % du produit intérieur brut (PIB) — 30 % si l'on tient compte des impacts indirects (1).

Parallèlement à la hausse de l'offre, les prix ont grimpé rapidement : ils ont été multipliés par 2,8 entre le début de l'année 1999 et juin 2008. Enfin, la plus grande partie des crédits a été absorbée par ce secteur : le cumul des hypothèques destinées aux ménages, des crédits pour la construction et de ceux destinés aux professionnels de l'immobilier représente 60 % du total du crédit du système financier. Plus inquiétant encore, le crédit accordé aux activités immobilières représente aujourd'hui le double de celui destiné à l'industrie, contre le tiers en 1997.

Ces chiffres permettent d'affirmer que l'économie espagnole souffre d'une énorme tumeur immobilière. Mais celle-ci est-elle bénigne ou cancérigène ? La seconde option semble la plus probable.

En moyenne, il faut aujourd'hui 7,1 années de salaire complet d'un ménage pour acheter un logement, alors qu'il en fallait 3,7 jusqu'en 1999. Par ailleurs, le ratio PER (Price Earning Ratio) du logement, c'est-à-dire le prix de l'actif divisé par le loyer annuel, a atteint 50, une valeur supérieure aux ratios observés lors des grandes bulles boursières (crise de 1929, bulle technologique, etc.).

Outre les énormes bénéfices de la spéculation, les causes de la formation de ce cancer sont multiples : attentes irréelles en regard de l'évolution future des prix de l'immobilier ; pérennité d'une longue liste de croyances populaires concernant ce domaine ; subventions publiques accordées à l'achat ; et assouplissement des critères de l'octroi des crédits.

Les espoirs des acquéreurs étaient pour le moins fantaisistes quant à l'évolution des prix. En 2005, une enquête (2) auprès de plus de mille cinq cents personnes ayant acquis un logement depuis 2000 révéla que la plupart (92 %) l'avaient acheté afin d'en faire une résidence principale et non pour le revendre. Cependant, 50 % d'entre elles avouaient que la variable « investissement » avait pesé dans leur décision.

De plus, 95 % des enquêtés pensaient que leur acquisition était surévaluée mais s'attendaient, au cours des dix prochaines années, à une augmentation des prix de l'ordre de 23 % par an, en moyenne. Difficile de trouver une manifestation plus claire de ce qu'est une bulle immobilière… Enfin, 37 % des personnes interrogées avaient dans leur entourage un proche ou un ami direct (il pouvait aussi s'agir d'elles-mêmes) ayant acheté des logements « sur plan » dans le but de les revendre, au motif de la grande rentabilité de ces opérations.

Le pase (cession de contrat), consistant à verser un acompte sur le paiement d'un bien immobilier acheté « sur plan » et, une fois celui-ci construit, à revendre le droit de propriété plutôt que d'en payer le prix total, est devenu très populaire. Cette somme représente souvent une faible part de la valeur du logement. Ainsi, si ce dernier met dix-huit mois à être construit et que le prix augmente de 20 % par an, on peut s'attendre à des bénéfices supérieurs à 800 %.

La possibilité d'obtenir ces énormes bénéfices a généré une sorte de fièvre de l'or. Stimulée par un ensemble de mythes populaires, elle était renforcée de manière intéressée par les associations professionnelles immobilières. Le premier et le plus important est que le prix du logement ne saurait s'effondrer. Quand on faisait remarquer que cela était bel et bien arrivé au Japon, la réponse était le traditionnel : « l'Espagne est différente ». Pourtant, la présentation officielle des prix, quoique sujette à caution, montre des chutes, dans le passé, aussi bien dans l'ensemble du pays que dans quelques villes représentatives (3).

Parmi les autres croyances marquantes de cette période, on trouve l'idée que les prix devaient continuer à augmenter jusqu'à ce qu'ils convergent avec ceux de l'Europe ; un hypothétique « baby-boom » censé provoquer une hausse de la demande de logements ; l'afflux de migrants qui les rendrait plus chers ; le fait que tous les Européens du Nord voudraient acheter des résidences secondaires en Espagne, que payer un loyer équivaut à jeter de l'argent par les fenêtres ou encore qu'investir dans la pierre serait toujours plus rentable que de faire des placements en Bourse.

Les politiques publiques traditionnelles de subventions et d'exonérations fiscales accordées pour l'achat au détriment de la location, privée ou sociale, ont également contribué à la hausse des prix. N'importe quel étudiant en économie sait qu'une exonération publique destinée à l'achat d'un bien dont l'offre est rigide se transforme en flambée des tarifs et transfère les ressources du secteur public vers les producteurs, en l'occurrence vers les entreprises immobilières et de construction.

Mais la cause ultime de ces hausses spectaculaires reste la grande quantité de crédit disponible. Ce que démentent avec vigueur les banquiers. Le président d'un important établissement financier espagnol, rencontré lors d'un entretien en 2002, expliquait que, grâce au « travail social » des banques, les citoyens pouvaient accéder à la propriété. En obtenant des crédits hypothécaires toujours plus volumineux.

Des recherches récentes montrent que c'est l'excès de liquidités, et par voie de conséquence l'assouplissement des conditions d'octroi des crédits, qui est à l'origine de la hausse spectaculaire des prix du logement, en dépit de la chute en termes réels des coûts de la construction. Certains analystes s'obstinent à vouloir attribuer au prix du sol la hausse de celui des ventes du bâti. En réalité, le prix du terrain est fixé en fonction de celui des logements que l'on y construira. Ainsi, la hausse du foncier ne fait que refléter la tension entre le propriétaire du sol et le constructeur pour s'approprier le bénéfice attendu.

Ces dernières années, les prix ont été fixés à partir du prix maximal qu'un ménage pouvait payer, compte tenu de son revenu et des conditions du marché hypothécaire (délai de remboursement des crédits, quantité à payer par avance et type d'intérêt). Les entreprises immobilières ont été capables de fixer des tarifs à la limite de la capacité de paiement des ménages, en absorbant la totalité des améliorations des conditions de l'octroi des crédits.

Actuellement, l'économie espagnole souffre des conséquences du brusque arrêt du processus spéculatif. Les doutes croissants quant à la revalorisation des prix du logement et l'augmentation des primes de risques dans les marchés financiers, avec la raréfaction qui s'ensuit du crédit, ont mis à mal le secteur immobilier. En septembre 2008, les permis de construire chutaient de 59 % par rapport à la même période l'année précédente et, bien que les chiffres officiels ne le reflètent pas (car ils se fondent sur des prix d'évaluations immobilières et non de transactions), de nombreux observateurs s'accordent sur le fait que les prix sont en train de baisser de manière significative. Le stock accumulé de logements neufs invendus sera, fin 2008, d'un million trois cent mille unités, ce qui signifie qu'au rythme actuel des ventes il y a une offre disponible pour les cinq années à venir…

Ce sévère ralentissement a des effets désastreux sur l'ensemble de l'économie. Le chômage a augmenté de sept cent soixante-dix mille personnes cette année (+ 37 %), pour en affecter deux millions huit cent mille (près de 12,5 % de la population active). L'économie espagnole a connu une croissance négative (— 0,2 %) au troisième trimestre 2008, ce qui n'était pas arrivé depuis quinze ans.

La métastase du cancer immobilier s'étend également au secteur bancaire. Conséquence importante de la hausse du chômage, le nombre des pénalités de retard a augmenté significativement. Les banques ne cessent de répéter qu'il n'y a pas de crédits subprime. Ce qui, en toute rigueur, est exact puisque cette catégorie n'existe pas en Espagne. Il n'en demeure pas moins que, si l'on considère la divergence croissante entre le prix du logement et les revenus moyens des ménages, on doit conclure que ce n'est guère la prudence qui a prévalu dans la gestion du risque par les banques, et qu'une grande quantité de subprime espagnol a dû être produite.

Et, lorsque l'on parle de titrisation de crédits hypothécaires (4), l'Espagne est reine. Entre 2000 et 2007, le nombre des titres a été multiplié par plus de 17 % ; 83 % d'entre eux proviennent des crédits hypothécaires. Au niveau européen, les entités financières espagnoles sont responsables d'environ 15 % des émissions de titrisation, en deuxième position derrière celles du Royaume-Uni, qui en génèrent 52 %.

Néanmoins, deux aspects positifs différencient le système bancaire espagnol de celui des Etats-Unis : la Banque d'Espagne a été beaucoup plus active dans la régulation et la supervision (bien que les entités financières n'aient, dans bien des cas, pas suivi ses recommandations). Il est également vrai que les prêts espagnols (personnels, avec garantie hypothécaire) réduisent la propension des ménages à abandonner leur logement et à transférer le risque aux banques dès lors qu'ils ne peuvent plus rembourser leur dette simplement par la restitution de l'immeuble. Mais ce peut être une arme à double tranchant : en principe, cela réduit le rythme de prolifération des retards de remboursement (« l'hypothèque est la dernière chose que l'on cesse de payer ») ; mais, à moyen terme, cela affectera la consommation pendant un temps considérable. Ce qui pourrait prolonger la crise.

La « fièvre de la brique » espagnole s'est apaisée. Elle laisse derrière elle des villes fantômes, des forêts de grues immobilisées et des centaines de milliers de chômeurs. Cette enquête dans la communauté autonome de Madrid souligne l'engrenage de l'endettement dans lequel les familles se sont laissé entraîner.

La crise ne se promène pas dans les rues de Madrid, même si l'Espagne est sans doute l'un des pays les plus touchés par la récession de l'économie mondiale. La vie suit son cours. Certes, les travailleurs licenciés ou, plus encore, ceux dont le contrat temporaire n'a pas été renouvelé expriment de temps à autre leur colère. Certes, on se serre un peu la ceinture : « Dans les supermarchés, toutes les ventes ont chuté. Les seules à augmenter sont celles des produits de bas de gamme », soutient l'employé d'un centre commercial. Il y a aussi moins de monde dans les bars à l'heure de l'apéritif, les terrasses paraissent moins bruyantes le soir, et la nuit madrilène est moins bigarrée.

Les annonces « à vendre », plus nombreuses aux balcons des immeubles, témoignent des changements. Et il suffit de jeter un œil sur la vitrine de n'importe quelle agence immobilière pour vérifier l'effondrement des prix. Ainsi à Aluche, une banlieue populaire, un appartement de 65 mètres carrés, situé au troisième étage avec ascenseur, était vendu 240 000 euros en 2006. Trois ans plus tard, des logements de ce type se vendent 160 000 ou 170 000 euros. Les sociétés immobilières ont fermé plus de 40 % de leurs agences depuis 2007. Néanmoins, quand on pousse la porte de l'une d'elles, les visages sont aimables et souriants : les affaires continuent. 86 % des Espagnols sont propriétaires — un modèle pour ceux, tel M. Nicolas Sarkozy, qui veulent encourager l'accès à la propriété en guise de politique du logement (1).

Dans les faits, cet accès ouvre surtout sur… un endettement de longue durée. Entre 2004 et 2007, cinq millions de crédits avec garantie hypothécaire ont été octroyés pour l'achat de logements. Une situation si fréquente que l'expression « avoir une hypothèque » est passée dans le langage courant. Parallèlement ont proliféré les prêts à la consommation — le plus souvent garantis sur le bien immobilier —, les cartes de crédit, les crédits rapides accordés par des sociétés financières — dont les taux d'intérêt atteignent parfois 25 % — tout comme les entreprises privées de rachat de crédits. Au point que certains prêts ne sont plus associés à l'achat d'un bien concret, mais deviennent un produit de consommation à part entière. Il est ainsi habituel de recevoir des publicités ou des appels téléphoniques informant que des sommes de plusieurs milliers d'euros sont « mises à votre disposition » pour être dépensées « comme vous voulez ». Cette prolifération incontrôlée du crédit et de l'endettement pèse fortement sur les ménages. Au dernier trimestre 2008, le rapport entre la dette et les revenus de base disponibles (le ratio d'endettement) atteignait 125 %, contre 88,9 % en France. En 2008, les impayés des crédits hypothécaires se sont accrus de 310 %, et 2,7 millions de personnes ont fini l'année sans pouvoir acquitter leurs dettes. Pour 2009, on prévoit cinq cent mille mises en demeure pour des crédits personnels impayés, ainsi que plus de quatre-vingt-six mille saisies hypothécaires, soit trois fois plus qu'en 2007 (2).

La hausse des prix
fut un encouragement psychologique

Comment en est-on arrivé là ? Pour le comprendre, il faut revenir sur le rôle des agences immobilières (3). Après avoir affirmé que c'est le « meilleur moment pour acheter », l'agence offre une « étude financière », gratuite et sans engagement, destinée à évaluer ce que le futur acheteur sera en mesure de payer et le bien auquel il peut prétendre. Elle propose même de démarcher ultérieurement un crédit auprès de la banque. Dans le calcul sont pris en compte le salaire, les revenus non déclarés — ou revenus « B », comme on les appelle par euphémisme —, l'épargne et les garanties familiales. L'agence dévoile également les secrets de l'« évaluation », c'est-à-dire l'estimation du prix du logement réalisée par des entreprises certifiées qui détermineront la valeur du futur prêt. Le montant de l'évaluation, sur lequel l'agence peut influer, sert ensuite de référence à la banque pour accorder le crédit. Ce dernier doit également permettre de couvrir les frais additionnels : impôts, actes notariés et, bien sûr, commissions des intermédiaires (de l'agence en question, de la société financière et de la banque). Le paiement s'échelonne sur trente, trente-cinq ou quarante ans, en prenant soin que les mensualités ne dépassent pas 40 % de vos revenus. On vous laisse toutefois entrevoir la possibilité de les augmenter un peu, surtout si vous gagnez aussi de l'argent « B »…

Lors du boom immobilier, les évaluations gonflées, la prolifération des intermédiaires, les crédits octroyés aux limites des possibilités de paiement étaient des pratiques courantes. Et il n'est guère surprenant que, désormais, nombre de personnes ayant commencé à payer des « hypothèques » se retrouvent dans l'incapacité de les honorer.

Ester et Angel ont décidé d'acheter un logement en 2004 (4). « Je ne me suis même pas posé la question de la location, reconnaît Ester. Je n'y ai pas pensé. » Il est vrai que l'Espagne connaît une pénurie de logements à louer, les autorités ayant toujours encouragé l'accès à la propriété par des dispositions fiscales et des facilités de crédit. Les parents d'Ester, quoique travaillant à Madrid, ont successivement vécu dans les cités-dortoirs du sud de la ville, où le prix de vente des apartements était accessible : Leganés (à 11 kilomètres), Fuenlabrada (à 22 kilomètres), Valdemoro (à 27 kilomètres) et, finalement, Seseña (à 36 kilomètres). Aussi exceptionnel soit-il, ce périple résidentiel rend compte de la manière dont la revalorisation immobilière et la plus-value qu'elle autorise ont permis d'acquérir un meilleur logement — une maison avec jardin, en dernier lieu — mais à condition de s'éloigner toujours plus de la capitale. Dès la fin des années 1980, les prix de l'immobilier ont connu une augmentation régulière. Il n'était même pas nécessaire d'avoir fini de payer son logement pour le vendre, rembourser l'ancienne « hypothèque », financer une partie du nouveau et faire une autre « hypothèque » pour en payer le reste.

Bien qu'Ester et Angel n'aient pas réfléchi à cette valorisation continue au moment de l'achat, la hausse des prix — 18 % en 2004 — fut un encouragement psychologique important. L'idée que « payer un loyer, c'est jeter de l'argent par la fenêtre » relevait pratiquement de l'évidence. « L'idée fixe, c'était d'avoir quelque chose à soi, explique Ester. Mais personne ne s'en rendait compte, tout le monde s'embarquait, tous tes amis achetaient une maison. Je me souviens avoir dit à mon mari : “Soit on s'embarque maintenant [dans l'achat d'un logement], soit on laisse passer, parce que ça va devenir de plus en plus cher.” »

Tous deux travaillent à Madrid, mais ils se décident pour un F4 de 64 mètres carrés que leur montre l'agence à Valdemoro et qui coûte 165 000 euros. Ils demandent un crédit personnel destiné à l'acompte, soit 9 000 euros, qu'ils pensent rembourser rapidement grâce à la différence entre l'évaluation et le prix réel du logement. La signature devant notaire se fait ensuite rapidement, sans accès préalable aux documents, ce qui est pourtant un droit. Plusieurs changements de dernière minute modifient les conditions du prêt, ce dont Ester se souviendra plus tard avec amertume : « Tout était déjà en marche. Mes parents, qui étaient les garants, et les propriétaires de l'appartement étaient là. Ils ne voulaient pas perdre l'appartement ni l'argent de l'acompte. Mais maintenant, il m'arrive de me demander : et si j'avais dit devant tous ces gens si bien fringués — dans le bureau, outre le notaire, étaient présents le directeur et le sous-directeur de la banque, la jeune femme de l'agence et deux représentants de la banque —, si j'avais dit, quitte à ce qu'on me prenne pour une folle : “Ben moi, désolée, je ne signe pas” ? C'est ce que j'aurais dû faire. Mais avec quelle force ou avec quelle clairvoyance aurais-je pu faire une chose pareille ? A ce moment-là, mon idée était de m'acheter un appartement. J'étais complètement aveuglée par le fait qu'il était déjà à nous, qu'il n'y avait plus qu'à signer. En plus, la date limite pour la vente, c'était ce jour-là. »

Ils acceptent ainsi une « hypothèque » de quarante ans, mais en s'engageant auprès d'une banque qu'ils n'avaient pas choisie, avec un intérêt légèrement supérieur à celui précédemment annoncé et pour un montant de 189 000 euros… Ce à quoi s'ajoutent les actes et les taxes, qui représentent généralement 10 % du prix de l'appartement, mais qui, dans le cas d'Ester et Angel, montent à 14,5 %. Plus question de rembourser le crédit de 9 000 euros : l'agence immobilière en a déjà pris 6 000. Ils découvrent que le droit de désistement n'est pas reconnu par la législation espagnole dès lors que les parties sont physiquement présentes lors de la signature du contrat. Comme la plupart des ménages, c'est dans l'opacité la plus totale qu'ils ont signé un contrat financier qui engage une part considérable de leurs revenus pour le restant de leur vie. Mais ils se rassurent en pensant que, en dernier recours, il leur sera toujours possible de revendre leur logement rapidement et de faire des bénéfices…

Comme prévu, Ester et Angel commencent à payer des mensualités de 770 euros, ce qui représente 38 % de leurs revenus. Un an après l'achat, Ester est congédiée de l'entreprise où elle travaillait comme auxiliaire administrative. Elle est alors enceinte et soupçonne que c'est la raison de son renvoi. Mais, en Espagne, le licenciement sans cause avérée n'entraîne pas de grosses difficultés pour les employeurs : il suffit de verser dans les quarante-huit heures l'indemnisation fixée par la loi, correspondant à quarante-cinq jours par année travaillée. A partir de ce moment et jusqu'en 2008, Ester parvient seulement à enchaîner des emplois temporaires, comme presque 30 % des travailleurs espagnols. Ensuite, elle ne retrouve plus de travail.

Aucune loi
sur le surendettement des ménages

Durant l'année 2008, le relèvement des taux d'intérêt fait passer la mensualité à… 1 130 euros. A peu près au même moment, Angel est licencié à son tour. Pour la première fois, le couple ne peut payer les traites. Il décide de ne pas faire appel à la famille. « On pensait régulariser le mois suivant et, au pire, on pouvait retirer de l'argent avec la carte de crédit pour le reverser sur le compte. Mais on n'a pas pu payer et ça a fait boule de neige. » Angel retrouve finalement du travail. Le couple entame des négociations pour régler les retards, mais reçoit une mise en demeure menaçant d'une saisie de l'appartement. La solution proposée par la banque ? Contracter un nouveau crédit pour couvrir la dette en instance. Ester et Angel doivent donc ajouter un plan d'épargne aux conditions déjà exigées lors de la signature de l'« hypothèque » (ouverture d'un compte, souscription d'une assurance-vie et d'une assurance-habitation auprès de l'entité) et accepter une augmentation du « différentiel », le pourcentage qu'ajoute la banque au taux d'intérêt de base. L'une des clauses du nouveau contrat stipule un seuil plancher des intérêts de 3,6 %. Nous sommes précisément à la fin de l'année 2008, c'est-à-dire au moment où les taux officiels commencent à passer en dessous de ce seuil…

Scandalisés par ce qu'ils considèrent comme un nouvel abus, Ester et Angel rejettent l'offre et continuent à payer comme ils le peuvent, sans s'être acquittés des retards, en attendant de trouver un moyen pour mettre un terme à la menace d'exécution hypothécaire. En effet, en Espagne, il n'existe aucune loi sur le surendettement des ménages qui permette aux particuliers de faire face à ce type de situation. En dernier recours, les parents d'Ester sont prêts à demander un crédit pour les aider. C'est aussi une manière d'éviter que ne soit saisie la caution qu'ils ont engagée.

Bien que cela lui pèse, Ester considère désormais que « plus tu te comportes comme un pirate, mieux tu réussis dans la vie. Je pars maintenant du principe que tous ceux qui m'entourent vont me tromper ». Cela vaut d'abord pour les banques. Elle calcule ce qu'elle finira par payer : 369 600 euros avec les intérêts, pour un appartement vendu 165 000. « Je souhaitais faire d'autres choses, regrette-t-elle, je voulais étudier, passer mon baccalauréat. Et la réalité, c'est qu'aujourd'hui je me retrouve avec un appartement et rien d'autre. »

A la recherche de petits travaux
pour remonter la pente

Les problèmes de Victor, divorcé avec deux enfants, proviennent au moins autant de l'augmentation des taux d'intérêt que des difficultés de son entreprise. Employé dans le service design d'une fabrique de meubles, il touche 1 000 euros mensuels de salaire fixe mais, en période d'activité normale, s'y ajoute une partie « B » de 600 à 800 euros. Il vit et travaille à Fuensalida, une ville de la province de Tolède, à 70 kilomètres de Madrid. Si lui habite à cinq minutes de son travail, nombreux sont les habitants qui travaillent dans la capitale. En 2005, il a acheté un appartement de 115 mètres carrés pour 159 000 euros. Il n'est pas passé par une agence immobilière et a demandé directement un crédit à sa banque. Il a couvert les frais de transaction avec son épargne et a pu obtenir le crédit pour le total de l'« évaluation » grâce à sa mère, qui s'est portée caution. A cette époque, les loyers dans cette zone s'élevaient à 400-500 euros, ce qui équivaut pratiquement au montant de la mensualité qu'on lui propose — 521 euros — pour une « hypothèque » de quarante ans. « Au lieu de payer pour quelque chose qui ne sera pas à toi, raconte-t-il, j'ai préféré m'engager dans l'achat d'un appartement. »

Le taux d'intérêt annuel est de 2,5 % pendant la première année. A partir de l'année suivante, on lui applique le taux d'intérêt variable qui régit le reste de son crédit, soit le taux de base interbancaire européen — l'Euribor, acronyme de European Interbank Offered Rate (5) — plus un « différentiel » de 1,25 %. En 2006, lors de la renégociation annuelle, ses mensualités passent ainsi à 648 euros, puis à 758 euros en 2007 et, finalement, à 830 euros en 2008. Dans la mesure où les intérêts ont un poids plus important au cours des premières années, les augmentations de taux provoquent ces énormes variations. En même temps, la part des revenus « B » de Victor disparaît complètement lorsque son entreprise commence à subir les effets de la crise. C'est donc avec un salaire de 1 000 euros qu'il doit couvrir l'ensemble de ses frais. En mai 2009, il demande un crédit personnel de 12 000 euros pour faire face à plusieurs dépenses, dont la communion de sa fille. « Lorsque j'ai commencé à avoir vraiment des difficultés, je me suis mis à entraîner une équipe de football junior après le travail et, les week-ends, j'essayais de faire des petits travaux, du bricolage, n'importe quoi pour essayer de remonter la pente. J'ai aussi un permis poids lourd pour faire des trajets courts mais, pour l'instant, ça n'a rien donné. Tous les jours, je sors de chez moi à 8 heures du matin et je ne reviens jamais avant 21 heures. Je ne travaille pas moins de soixante ou soixante-cinq heures par semaine, en tirant toujours le diable par la queue pour avoir un peu d'argent et payer. Mais quand je suis débiteur, je retire avec la carte de crédit et je reverse sur le compte. » Jusqu'au mois suivant, où les intérêts s'ajoutent aux mensualités existantes des crédits immobilier et personnel…

Pour la banque,
le risque est presque nul

Victor a tenté de modifier les conditions de son « hypothèque ». En vain : les réponses sont toujours négatives car son appartement a perdu de sa valeur. « Et ne songe surtout pas à cesser les paiements ! Ici, ce n'est pas comme aux Etats-Unis, où tu restitues le logement et où la dette est soldée. Ici, la banque te prend le logement et, lorsqu'il est vendu aux enchères, la différence entre la valeur du prêt et celle de la vente, tu continues à la devoir. Ensuite, ils s'en prennent à tes garants et, si ce n'est pas suffisant, à tout ce qu'ils pourront prélever sur ton compte. » De fait, seul le salaire est dans une certaine mesure protégé contre la saisie pour dettes. Comme dans tous les pays de tradition de droit romain, un débiteur répond de sa dette avec tous ses biens présents et futurs, ce à quoi s'ajoutent d'autres types de garanties comme les cautions.

Ainsi, pour la banque, le risque du prêt est pratiquement nul, une fois retirés les coûts des diverses procédures judiciaires éventuellement engagées. Pour couronner le tout, un décret-loi (n° 716/2009), publié le 2 mai 2009, permet à la banque d'exiger des garanties supplémentaires si l'immeuble a perdu plus de 20 % de la valeur de l'estimation initiale. A défaut de lois de surendettement ou d'interventions publiques d'aide aux particuliers, le crédit privé est la seule issue. Et, en dernier recours, interviennent des entreprises de crédit rapide, pratiquant des intérêts que certains n'hésitent pas à considérer comme usuraires.

Aussi longtemps que la banque n'accepte aucun changement, la seule possibilité pour Victor, outre l'aide que peut lui apporter sa famille, est de tenir jusqu'à la prochaine renégociation de l'« hypothèque » et d'espérer que les taux d'intérêt se maintiendront aux niveaux historiquement bas d'aujourd'hui… Sous l'action conjointe de la Banque centrale européenne (BCE), des opérations de sauvetage des banques et des injections de liquidités, l'Euribor s'est en effet fixé à 1,77 % en avril 2009. Compte tenu des hauts montants d'endettement et des effets directs des cycles du marché financier, les ménages espagnols ont développé une grande familiarité avec les taux d'intérêt du marché interbancaire. Au point que Victor voit bien ce que l'on pourrait faire : « Au lieu d'aider les banques, il suffirait qu'on accélère les renégociations des hypothèques aux taux actuels, ou qu'on crée une banque hypothécaire publique, comme il y en avait avant, qui puisse racheter les dettes des gens qui ont des difficultés, et qu'on applique tout de suite les taux actuels. » C'est même l'une des seules perspectives pour beaucoup de propriétaires endettés en Espagne.

Les migrants souffrent plus encore de la situation. Près de cinq cent mille familles migrantes ont des « hypothèques », et les abus qu'elles subissent — notamment des crédits aux taux croissants, des différentiels plus élevés — sont plus graves. Fin 2008, six cent trente-quatre mille huit cents étrangers sur les cinq millions deux cent mille qui résident en Espagne figuraient dans les « registres des mauvais payeurs » (6). Les associations de consommateurs ou de quartier qui assistent les personnes confrontées à des problèmes d'endettement reçoivent majoritairement des migrants. Et pour cause : ils sont plus dépourvus que les autochtones de réseaux de soutien, les taux de chômage sont supérieurs (7) et ils sont soumis à des pratiques de crédits en chaîne qui impliquent plusieurs familles au moment où l'une d'elles cesse le paiement.

« Le profil de sortie de la récession [en Espagne] est plus lent que celui de la moyenne de la zone euro, et cela s'explique par la situation du secteur du logement », déclarait le commissaire européen chargé des affaires économiques et monétaires Joaquín Almunia, prévoyant un « ajustement plus prolongé (8) ». « Ajustement » qui suppose plusieurs milliers d'exécutions hypothécaires, l'absorption par les banques de l'épargne des ménages et un accroissement de la précarité de l'emploi et du travail au noir. Quant aux familles qui ont tenu le coup, elles risquent de voir leur endettement grimper avec un relèvement (prévisible) des taux d'intérêt.

Depuis plusieurs mois, entre « private credit » et bulle de l'intelligence artificielle, l'édifice de la finance craque de toutes parts… Voici que des lézardes apparaissent dans le compartiment réputé le plus solide, vers lequel les investisseurs se précipitaient jusque-là pour trouver refuge : le secteur des titres de la dette américaine. Qui semble désormais échapper à tout contrôle.

On regarde les taux de défaut qui montent dans le private credit. On regarde l'extravagante pyramide financière de l'intelligence artificielle (IA) — sur la pointe — qui commence à vaciller (1). Et, comme si ça n'était pas suffisant, voilà qu'un autre secteur, cette fois dans la monnaie-finance internationale, se réveille et s'agite, comme pour ne pas être en reste dans le tableau passablement dantesque en train de se former d'une crise qui, décidément, vient de tous côtés : le côté des taux d'intérêt souverains maintenant. On ne sait plus trop d'ailleurs s'il faut le ranger dans la catégorie des explosifs ou bien dans celle des détonateurs. La question n'est pas anecdotique ou vaine : elle emporte des enjeux assez cruciaux — politiques notamment. Car, lorsque les dettes souveraines déboulent au milieu d'un désastre causé en première instance par des dettes privées, c'est pour leur faire porter le chapeau.

Les taux souverains remontent sourdement mais inexorablement, un peu partout, depuis le début de l'année, spécialement sur les dettes japonaise et américaine. C'est une histoire qui commence dans un coin retiré de la monnaie-finance, une affaire obscure et technique, réservée aux milieux spécialisés : le carry trade. Le carry trade est une opération spéculative qui consiste à emprunter dans une devise à faible taux d'intérêt pour placer dans une autre avec de meilleurs rendements (des taux plus hauts), et empocher sa petite plus-value. Par exemple : le Japon, terre de taux d'intérêt nuls depuis la fin des années 1990 — formidable. Les carry traders se sont donc installés de longue date dans ce business simple et profitable : emprunter japonais, placer américain. On en était là, et puis voilà que les taux japonais se sont mis à remonter. Mais pourquoi donc ? Parce que l'économie japonaise est progressivement sortie de son long coma déflationniste, par-dessus quoi les amusements de M. Donald Trump dans le détroit d'Ormuz sont venus bien pousser la remontée d'inflation (le Japon est très dépendant du Golfe pour ses approvisionnements énergétiques), et que les autorités japonaises se mettent maintenant en devoir d'y faire quelque chose. Ceci d'autant plus que le yen est tombé à des niveaux inquiétants : de 80 yens pour 1 dollar en 2011, il est autour de 160 au milieu de l'été 2026. Or le yen faible nourrit l'inflation, par la composante des prix importés. Voilà deux raisons d'augmenter les taux d'intérêt : par action directe sur le rythme de l'économie, par action indirecte sur le taux de change.

Et c'est une catastrophe.

D'abord de ce que les investisseurs japonais sont tout bonnement les premiers créanciers de la dette publique américaine : pour 1 200 milliards de dollars (en deuxième, le Royaume-Uni, la Chine a depuis longtemps sorti les aérofreins : de 1 300 milliards en 2013, elle est descendue à 660 milliards de dollars). À des niveaux de détention pareils, un mouvement des investisseurs japonais peut entraîner des effets de grande ampleur. Or ils semblent faire mouvement, d'abord du simple fait que les rendements au Japon se redressent, encouragés également par la ministre des finances, qui en appelle au retour des capitaux au pays. Où l'on a besoin d'eux : pour soutenir le yen.

C'est le détonateur

Ensuite parce qu'il y a du désastre dans l'air si le marché des US Bonds (obligations américaines) commence à être secoué. Il l'est. En septembre, le titre à trente ans atteint son plus haut depuis 2007. Toutes choses égales par ailleurs (notamment de savantes opérations de couverture), les hausses de taux entraînent la baisse des cours des titres échangés sur les marchés secondaires. Contrairement à ce qu'on attendrait de la part du phare de la finance globalisée, la détention de la dette américaine est peu extravertie puisqu'elle est résidente à 70-75 %. Pour un encours total de 40 000 milliards de dollars tout de même. Le potentiel de perte est gigantesque. C'est l'explosif.

Le risque d'ensemble, pourtant, va bien au-delà — c'est le détonateur. Avec les taux d'intervention de la Réserve fédérale (Fed), les taux longs de la dette publique sont des taux de référence, dont le mouvement, par translation, affecte la structure entière des taux d'intérêt. Par exemple : les taux des crédits immobiliers — au moment où le déséquilibre offre-demande est le plus grand jamais enregistré sur le marché immobilier. Mais en réalité ceux de l'économie entière. Crédits plus chers : crédits découragés. Aux États-Unis spécialement, où la dette est la béquille de la dépense des ménages. Comme si la récession qui commence à se propager depuis le choc Ormuz avait besoin de ça. La combinaison de hausses de taux et de récession promet d'être meurtrière dans le secteur du private credit, dont le paramètre vital, le taux de défaut des entreprises emprunteuses, va sortir de ses moyennes admissibles — il a déjà commencé : au plus haut à 6,3 % dit Fitch, peut-être à… 19 % selon Pimco, c'est dire dans quelle rassurante opacité on navigue. Le private credit qui, au passage, est devenu, les banques commençant à trouver que ça sent le roussi, la solution de refinancement de toute la pyramide IA. Si l'on y ajoute le maquis des opérations dites « à effet de levier », qui parient sur des hypothèses de taux à ne surtout pas chahuter, c'est l'édifice entier des dettes privées qui est à la veille de déstabilisations majeures.

M. Scott Bessent, le secrétaire au Trésor, en a parfaitement conscience. Si elle n'est pas enrayée, la montée continue des taux des US Bonds peut tout déclencher — tout : l'effondrement de la finance entière. Mettons-nous un instant dans sa tête : l'enchaînement des impératifs est simple. 1) Pour que les taux américains ne montent pas, il faut dissuader les investisseurs japonais de vendre leurs titres de la dette américaine ; 2) pour les en dissuader, il ne faut pas que le taux d'intérêt remonte au Japon, où les investisseurs seraient de nouveau attirés par de meilleurs rendements ; 3) pour que le taux d'intérêt japonais ne remonte pas, il faut que le yen s'apprécie et n'ait plus à être soutenu par des taux plus élevés, précisément. Par conséquent, il faut aider le yen dans les marchés des changes. Si telle est la condition logique pour éviter l'effondrement de « tout », alors M. Bessent, lui aussi, est prêt à tout. En cet été 2026, il ne va pas y aller de main morte. Action coordonnée avec la Banque du Japon, pressions sur la Réserve fédérale pour la faire intervenir directement dans le marché des changes en faveur du yen, et surtout : opérations de buybacks. Buyback : rachat par le Trésor de sa propre dette dans les marchés obligataires.

Ces opérations ne sont pas exceptionnelles. Ce qui l'est davantage est que M. Bessent annonce soudainement à la mi-août le relèvement de leur plafond usuel : de 2 à 4 milliards de dollars. Quasi routinières jusqu'à présent, ces interventions sont en train de prendre un tout autre statut. Elles étaient destinées à régler finement la liquidité dans le marché de la dette souveraine, elles visent maintenant à y influencer directement les taux. Les investisseurs ne s'y trompent pas : M. Bessent est en train d'en faire un gros bâton. Pour les cogner. Le 9 septembre 2026, il l'annonce d'ailleurs sans ambages : « Maintenant, la banque, c'est moi (2) », déclare-t-il à la stupeur générale. Ici, il ne faut pas se tromper à propos de la « banque » : Bessent parle le langage du casino, la banque c'est l'entité contre laquelle personne ne gagne. Il est acquis que ce « la banque, c'est moi » va entrer dans l'histoire des crises de la monnaie-finance. Car il est une déclaration de guerre aux marchés obligataires, qui disent rarement non à un bon vieux fight. À ce moment précis, tout le monde a en tête celui que crut pouvoir mener la Bank of England en 1992 pour protéger le taux de change de la livre sterling. La Bank mordit la poussière, submergée par les forces du marché, et la livre finit éjectée du système monétaire européen. À l'appui de ses propos, M. Bessent annonce que le doublement du plafond des buybacks à 4 milliards de dollars ne s'arrêtera pas là et qu'il en jettera 6 dans la bataille. Ceux qui jouent la baisse (« shortent ») des US Bonds en seront pour leur frais : les bonds seront soutenus par les rachats du Treasury, leur prix ne fléchira pas, les investisseurs qui s'y seront essayés n'auront plus qu'à prendre leurs pertes — et à n'y plus revenir. Comme au poker, les marchés « appellent » le bluff. 6 milliards ? En fin de journée du 9 septembre, les taux américains continuent de monter. Les investisseurs non plus ne manquent pas de souffle : « décevant » (sic), ont-ils lâché (3), ils s'attendaient à 8, et même plutôt 10.

Monumentale raclée : le 9 septembre 2026 de l'US Bond va rejoindre le 16 septembre 1992 de la livre sterling.

Dans l'affrontement des marchés et des autorités publiques, les marchés auront eu le dessus. C'est le genre d'événement dont il ne faut pas manquer de mesurer la portée : l'événement d'une ruine invisible, en avance des autres, la ruine d'un capital symbolique.

Les investisseurs ne sont pas près de lâcher leur avantage, et d'autant moins qu'ils se font une nouvelle musique et qu'ils se la chantent : « La “dette US” est hors de contrôle, voilà la cause de tout. » C'est le mouvement tournant qui consommera la défaite de M. Bessent. Car, dans cet argument, il n'est plus question de yen, de carry trade ou de quelque autre donnée extrinsèque : on ne regarde plus que la « dette US », la dette toute seule, la dette toute nue. Dès la fin août 2026, tout ce que la finance compte de voix autorisées s'est manifesté pour sommer M. Bessent de cesser ses « bricolages » (tinkering), pour lui expliquer que ce sont les marchés à qui il revient de fixer les prix, en l'occurrence celui de la dette américaine, non aux gouvernements ni à leurs importunes interventions, n'ayant d'autre effet que de « distorsion » — « le marché » revendique le monopole de la vérité des prix et n'est pas décidé à le laisser contester. « Let the bond market speak » (« Laissez parler le marché des obligations »), enjoint le milliardaire et investisseur Stanley Druckenmiller à la « une » du Wall Street Journal (4).

Ce qui se joue cet été 2026 est une gigantomachie, et elle-même est un symptôme : l'autorité des autorités s'effondre. On ne les écoute plus. Terrible spirale dans laquelle la Bank of England avait été jadis engloutie : tout ce que fera M. Bessent pour tenir sa stratégie sera retenu contre lui. Que l'autorité de la puissance détentrice de la devise-clé soit ainsi atteinte est un événement considérable, annonciateur de très grandes bascules : celle de l'ordre dollar, ni plus ni moins. La dette américaine est maintenant questionnée. Comme celle d'un vulgaire État européen. Le statut d'hégémon, une fois installé, est cela même qui protège de ce genre de question, comme de celle de la parité d'ailleurs — dans l'histoire de sa domination, la parité du dollar a pu connaître d'amples fluctuations sans que ça lui pose le moindre problème de statut. La dette et la monnaie de l'hégémon sont le pivot du système monétaire et financier international, c'est-à-dire le lieu supérieur depuis lequel on émet les questions à l'usage des autres. Pas le lieu qu'on questionne.

Vers la grande explosion ?

De ces remaniements silencieux dans l'ordre dollar, il suit deux conséquences. La première est qu'on peut compter sur le discours des marchés pour ramener le tableau entier de la finance à l'unique problème de la « dette publique ». Alors que la situation d'extrême fragilité financière, en première instance, doit tout à la dette privée. Revoilà la dialectique de l'explosif et du détonateur — en l'occurrence du détonateur qu'on va faire passer pour l'explosif. Et l'on anticipe déjà le parfait escamotage : à la trappe les énormités du private credit et de l'IA (5), leurs invraisemblables montagnes de dettes au bord de s'écrouler, mais en attente d'un krach des US Bonds qui viendrait in extremis les sauver idéologiquement.

Les investisseurs n'emporteront pas cette malversation au paradis : car un krach dans le marché de la dette américaine aura pour effet de détruire le safe haven : l'« actif sans risque ». L'actif sans risque est celui vers lequel se tournent tous les agents de la finance quand le sinistre est général, que tous les autres actifs connaissent les dévalorisations massives du krach, qu'il faut fuir tous les compartiments car plus aucun n'est sûr — mais qu'il faut bien aller quelque part, parce que rester juste avec du cash sur les bras, c'est trop triste. Alors, dans un mouvement dit de flight to quality (« fuite vers la qualité »), les investisseurs qui ont réussi à se dégager comme ils pouvaient des compartiments en ruine se ruent vers la dernière solution de placement : l'actif sans risque.

Il n'y a pas de mystère : l'actif élu à cette dignité est toujours un titre souverain, estimé de la meilleure qualité. Peut-on imaginer meilleure qualité pour le flight que celle de la dette de l'hégémon ? Apparemment la question, qu'on ne soulevait même pas tant la réponse allait de soi, commence à se poser. Mais, alors, dans quelle situation nous retrouverons-nous au moment de la grande explosion ? Privés d'actif sans risque, le safe haven disparu. Les investisseurs à poil dans le Grand Nord, sans plus aucune idée un peu fiable d'où aller chercher abri. Puisque la finance convoque plus souvent qu'à son tour la langue anglaise, on va le dire ainsi : you can run but you can't hide (« cours toujours, tu n'as plus nulle part où te cacher »). Disparition de l'actif sans risque, mort de l'hégémon : nous entrons en territoire sérieusement inconnu.