El Gobierno ha aprobado este martes una subvención de 180 millones de euros a las 5 comunidades autónomas que aplican la Ley de Vivienda de 2023 y tienen, por tanto, topados los precios del alquiler. Es el doble de lo que ya anunció el ejecutivo en septiembre. El objetivo es “incrementar la oferta de vivienda asequible para reducir los precios del alquiler en los 317 municipios” que abarcan estos territorios, donde viven unos 9 millones de personas.

La mayoría de la subvención va destinada a Catalunya, con 119,4 millones para los 271 municipios tensionados, mientras que Euskadi contará con 31 millones para los 18 municipios tensionados y Navarra con 13,3 para 21 municipios. A Coruña y Santiago, municipios de Galicia, contarán también con una inyección de 10,2 millones de euros para políticas de vivienda, mientras que los 5 municipios de Asturias reciben 5,9 millones.

Este complemento previo al Plan Estatal de Vivienda servirá a las Comunidades Autónomas para construir o rehabilitar vivienda asequible o social, comprar suelo, desarrollar o urbanizar suelo, comprar vivienda usada para destinarla al alquiler social o asequible o cubrir impagos de renta de contratos de alquiler.

Además, tal y como avanzó este lunes Pedro Sánchez, el Ministerio dará un impulso a las residencias universitarias con una inversión de 45 millones para crear 2.000 nuevos alojamientos que faciliten el acceso a los estudiantes.

La Universidad Autónoma de Madrid, con una ayuda de 13,3 millones de euros, será la principal beneficiada por estas ayudas, mientras que la Universidad de Castilla-La Mancha, en Albacete, recibirá 8,1 millones. La Universidad Pablo de Olavide, en Sevilla, obtendrá 6,5 millones de euros y la de Burgos 5,9 millones. Castelló y la Universitat Jaume I, con 4,5 millones, la Universidad de Jaén, con 3,5 millones, y el Ayuntamiento de Lleida, que recibirá 2,9 millones, son el resto de beneficiadas por esta inyección.

La ministra ha expresado, preguntada sobre la huelga general del próximo 11 de noviembre por el derecho a la vivienda su “respeto absoluto” al derecho constitucional. Sin responder concretamente a la pregunta de si considera que la huelga es contra ella, ha expresado que hay que “respetar y no criticar” esta medida de presión y ha instado al resto de administraciones a “tomar nota” y “tomar decisiones” para atajar los problemas.

“Cuando los salarios se absorben por las rentas por el alquiler, yo entiendo que los trabajadores y trabajadoras estén preocupados porque suban los salarios y bajen los alquileres”, ha añadido. “Todas las movilizaciones son importantes, pero esta además la lideran los sindicatos, que tienen un reconocimiento constitucional”, ha dicho. Y ha defendido las medidas tomadas por el Ministerio como respuesta a esta huelga.

Una madre soltera con un sueldo de 1.500 euros en un trabajo de oficina que vive en un pequeño piso en la periferia de Madrid o Barcelona y paga 800 euros por la vivienda. Ese es un ejemplo tan hipotético como probablemente real que sirve para ilustrar la realidad de 770.000 trabajadores en España. Son los que saltan a la pobreza laboral tras afrontar los gastos de vivienda en España. La pobreza laboral pasa del 11 al 15% tras pagar los gastos de la casa, esfuerzo que ahoga sobre todo a quienes viven de alquiler. Hasta un 34% de los inquilinos con trabajo sufren pobreza laboral después de haber pagado la renta a precio de mercado, una cifra tres veces mayor que quienes se encuentran con esta estrechez después de pagar la hipoteca (10,22%), según un informe de Oxfam Intermón. Un 7,95% de quienes tienen ya la hipoteca pagada también entran en pobreza tras afrontar los gastos de vivienda.

A partir de la definición de Eurostat, el estudio toma datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto de Nacional de Estadística y de las declaraciones de la renta de 2024 y fija la pobreza laboral en 12.220 euros anuales por hogar unipersonal y 25.663 euros en hogares de dos adultos y dos menores, contando con personas que lleven más de siete años trabajando.

El resultado es muy diverso entre sectores, trabajadores a jornada parcial o completa, migrantes y personas de nacionalidad española y también afecta más a hogares con niños. Pero la vivienda juega un papel clave en el empobrecimiento de los trabajadores.

“La vivienda se está convirtiendo en uno de los factores que más empobrecimiento y desigualdad generan”, señala Alejandro García-Gil, responsable de empleo, vivienda y políticas sociales de Oxfam Intermón y uno de los autores del estudio. Apunta además que los nuevos decretos de vivienda “no resuelven un problema estructural, pero suponen un primer paso para aliviar el sufrimiento de millones de personas y avanzar hacia un cambio de paradigma”, que “anteponga el derecho a la vivienda frente a la especulación, proteja a quienes están en situación de mayor vulnerabilidad, dé estabilidad a quienes viven de alquiler” y seguridad jurídica a los caseros con alquileres por debajo de mercado.

“Los desahucios son la cara más extrema de la crisis habitacional, pero no la única. Hay otra realidad menos visible: personas que trabajan y consiguen pagar a duras penas su casa cada mes, pero que después de hacerlo no disponen de ingresos suficientes para sostener una vida digna”, añade García-Gil.

El informe advierte también de cómo la pobreza laboral golpea con mayor dureza a hogares con niños, lo cual expone más a la infancia a sus efectos. Un 39,5% de hogares con adultos y más de tres menores, pese a las ayudas que puedan recibir por ser familia numerosa, sufren pobreza laboral en España, colectivo más golpeado incluso por encima de familias monoparentales, entre las que hay un 29,6%. Esta situación se reduce a casi la mitad cuando la familia la forman dos adultos y dos menores (15,40%) y se va diluyendo entre las familias sin hijos.

Así, en los hogares con dos adultos la pobreza es del 10,50%, mientras que los adultos que viven solos presentan la tasa de pobreza más baja, del 4,24%. Eso sí, en estas variables el estudio no cuenta el impacto de la vivienda en la pobreza laboral.

Los trabajos a media jornada son otro factor que precipita la pobreza laboral: el doble de personas con jornada parcial la sufren, un 20,62% por un 10,67% de las personas con un trabajo a jornada completa. También entre los autónomos la tasa de pobreza laboral es del doble, 21,69%, que para los asalariados, un 10,26%.

Por sectores, entre los de mayor pobreza laboral se encuentra el trabajo doméstico, con un 27,48%, y la agricultura, que cuenta con un 26,24% de personas en lindares de pobreza pese a contar con empleo. La hostelería tiene una tasa de pobreza laboral del 21,17%, la construcción un 18,31% y las actividades administrativas y servicios auxiliares un 16,31%. En el comercio y reparación de vehículos de motor la pobreza laboral alcanza al 13,88%.

La pobreza laboral es también hasta cuatro veces mayor entre los migrantes de fuera de la Unión Europea que entre los españoles. Un 8,71% de españoles son pobres pese a tener un empleo, por un 31,42% de extranjeros no europeos y un 16,17% de extranjeros de la UE.

El documento de Oxfam concluye con ocho recomendaciones para combatir la pobreza laboral en España, entre las que destaca la contención de los precios del alquiler y la apuesta decidida por la vivienda asequible, así como refuerzos en el apoyo a la crianza, protección laboral y regularización de migrantes, unidades de medida oficiales de pobreza laboral antes y después de pagar la vivienda, blindar la subida del SMI vinculada al coste real de la vida e impulsar convenios sectoriales cuyos salarios reales están por debajo del SMI.

La vivienda es a la vez el principal problema económico de los españoles y uno de los activos que atraen más capital por su elevada rentabilidad. En plena crisis de acceso a la vivienda, con protestas en las calles y un decreto a modo de salvavidas a punto de ser aprobado en la Diputación Permanente del Congreso, la inversión inmobiliaria ha crecido un 28,2% hasta septiembre. Alcanza los 16.849 millones en los 9 meses de 2026 y es el único país de la Eurozona donde crece, según un informe de Colliers, consultora inmobiliaria internacional de referencia.

La inversión en vivienda, motivada por la falta de oferta y por los altos retornos que ofrece, es la que más ha crecido y se ha duplicado hasta llegar a los 6.000 millones entre enero y septiembre. Mientras que la inversión inmobiliaria ha caído en el mismo periodo en Reino Unido, Alemania, Francia, Países Bajos, Suecia, Italia y Portugal, España se sitúa entre los países del mundo donde más crece, por detrás de Taiwán (que sube un 46%) o Hong Kong, un 43%.

En términos absolutos, la inversión en España roza a la de Francia, que alcanza los 17.000 millones, y sigue por detrás de Alemania (21.400 millones) y Reino Unido (33.200), pero casi triplica los 5.800 millones de inversión inmobiliaria que atrajo Italia, pro debajo de los 9.300 millones de Países Bajos y los 8.500 de Suecia.

El informe de Colliers apunta a las elecciones del próximo 29 de noviembre y los cambios regulatorios como posible punto de inflexión para la inversión. Con todo y con eso, Colliers señala que la inversión en vivienda y en hoteles debe seguir a buen ritmo en el país. “Los inversores mantienen un fuerte interés por segmentos vinculados a las necesidades de vivienda y alojamiento, especialmente aquellos respaldados por tendencias demográficas de largo plazo. No obstante, algunos inversores podrían empezar a valorar otras estrategias de inversión si se mantuviera el entorno actual de incertidumbre jurídica y legislativa”, expresa Antonio de la Fuente, managing director de Living, como se ha rebautizado la vivienda, en Colliers.

A la inversión en vivienda, de 6.000 millones, y en hoteles, de 3.300, le siguen los capitales apostados en retail (2.630 millones) y en oficinas, hasta 2.000 millones. La inversión inmobiliaria industrial y logística, con 1.269 millones, es la menos atractiva. Todas ellas, de cualquier forma, han crecido de manera sustancial en 2026, pero ninguna tanto como la inversión en vivienda, que aumenta un 35,4%.

La aprobación de los decretos de vivienda el pasado 7 de octubre como respuesta a las protestas tras el desahucio de Maricarmen generó cierta tranquilidad entre los inquilinos cuyo contrato vence antes de 2029. Las prórrogas extraordinarias garantizan que no les echen de sus casas ni les suban el alquiler al vencer el contrato. En el sector inmobiliario, ha despertado una gran inquietud que, sobre todo, se traduce en una amenaza: la retirada masiva de pisos de alquiler en oferta ante la “inseguridad jurídica” a la que se enfrentan.

Unos pantallazos con datos falsos de Idealista, las cifras de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegurando que más de 4.000 viviendas han sido retiradas de la oferta de alquiler y la estimación de la asociación de propietarios ASVAL de que un 30% de la oferta “se retirará paulatinamente” han despertado unas alarmas que reflejan a medias la realidad. Son varias las voces del sector que apuntan a una suspensión temporal de los alquileres que podría retomarse una vez se apruebe el decreto en la Diputación Permanente o bien después de las elecciones. Y desde la propia patronal reconocen que el mercado del alquiler no va a desaparecer de la noche a la mañana.

Los decretos de vivienda, aprobados el pasado 7 de octubre tras la caída en el Congreso unos días antes y que debe convalidar en los próximos días la diputación permanente, crean además de las prórrogas extraordinarias un escudo antidesahucios que impedirá echar de sus casas a los inquilinos vulnerables, con la cobertura estatal de los impagos. Esta medida defiende el catedrático en economía y experto en vivienda José García Montalvo, “no es eficaz porque la cobertura del impago debe ser inmediata y no después de juicio”.

Un “descenso por prevención”

Desde la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias, principal patronal inmobiliaria española, su portavoz Miguel Ángel Gómez Hueco cree que “sí que ha habido un descenso de oferta por prevención”, pero “no una salida masiva”. “El que tenga que alquilar lo va a seguir alquilando, porque a veces le conviene más que pagar los impuestos que supone una venta. Pero puede haber quien lo paralice a la espera de lo que pase en las elecciones”, añade.

Desde Pisos.com, el portavoz y director de estudios, Ferran Font, asegura que “lo que hay es una continuación de la dinámica que arranca con la LAU de retirada de oferta del alquiler, pero no un gran cambio repentino a raíz de los decretos”. Las cifras muestran una caída del 2,3% desde antes del decreto hasta la actualidad, que afecta mucho más al particular, que lo reduce al 7,6%, que al profesional, que retira un 2% de la oferta. El alquiler temporal aún cae más tras un decreto que obliga a acreditar la temporalidad del inquilino: se reduce un 9%. Las cifras son sobre unos 90.000 anuncios de alquiler en toda España y 3.000 de temporada.

“No vemos un comportamiento anómalo ni exagerado, la caída del 7% no es tan significativa porque con pocos anuncios que caigan ya tiene un impacto grande”, explica Font. Parte del cambio en la cantidad de ofertas, además, puede deberse a contratos que se firman, por lo que las oscilaciones son habituales. Después de que Facua denunciara a Pisos.com, Idealista, Fotocasa y otros tres portales, además, por no incluir los precios máximos de las zonas tensionadas ni la condición de gran tenedor del arrendador, es posible que exista una fuerte oscilación de oferta por los anuncios que se retiren y se modifiquen en los próximos días para adecuarlos a la ley.

Idealista, que es el portal con más oferta de alquiler y supera los 71.000 anuncios, no tiene estudios realizados a tan corto plazo. Pero elDiario.es tiene acceso a un vaciado de datos mensuales en las capitales de provincia. Ahí, el impacto es mayor: entre septiembre y octubre, la oferta de alquiler ha descendido un 33% de los 33.815 anuncios en septiembre a los 27.530 en octubre. El porcentaje de vivienda temporal ha descendido dos puntos, del 42% del total al 44%. La cifra de anuncios supone también una caída total de los anuncios de alquiler con respecto a los 33.067 de octubre del año pasado.

Caída entre el 2% y el 6% en los portales

Sí que realiza estas estimaciones Fotocasa, que con más de 40.000 supone un muestrario complementario a las cifras de Pisos.com. En su caso, detectan una contracción mayor, del 5,9% en la oferta de alquiler de larga duración, pero sí que la consideran “especialmente significativa”, porque “las fluctuaciones habituales del mercado no suelen superar el 1,5%”, advierte María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

“Cuando se legisla sin contar con una de las partes esenciales del mercado, los propietarios, y se introducen restricciones y obligaciones que reducen su capacidad de decisión, se corre el riesgo de provocar el efecto contrario al que se busca”, añade Matos, que además observa un incremento del 7,5% en el alquiler de habitaciones, a pesar de que la aprobación del decreto lo regula para que los contratos se firmen con los tiempos de la LAU. Matos reconoce que “algunos propietarios buscan alternativas a las limitaciones de precios”, si bien en este caso, con el decreto en vigor, no deberían poder esquivarlo.

Matos alerta que el 24% de propietarios encuestados por Fotocasa “prevé retirar su vivienda del alquiler y venderla cuando finalice el contrato” y advierte que también la inversión en vivienda asequible detecta “señales de inestabilidad regulatoria” y podría verse desincentivada a aterrizar en España, un sentido contrario al que apuntaron los fondos en las últimas ferias inmobiliarias The District.

Los fondos ya estaban vendiendo

Tampoco existe una salida masiva de los fondos de inversión del mercado de alquiler tras la aprobación del decreto. Esta salida fue previa y tuvo que ver no solo con la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023, que alargaba los contratos y abría la puerta a los topes de precios, sino por un techo de rentabilidad del alquiler en un contexto en que la venta también subía y se convertía en una opción muy rentable tras años de revalorización. CaixaBank o Blackstone, dos de los mayores caseros de España, ya llevan tiempo retirándose del alquiler.

En el segundo caso, la compra de Brookfield de 5.000 viviendas que fueron de alquiler asequible hasta que las vendió Ana Botella en 2013 deben pasar a la venta individualizada, pero la prórroga de los alquileres hasta 2030 debe posponer estas operaciones y proteger de manera temporal a los inquilinos, que viven atormentados por la constante amenaza de tener que irse y por subidas de precios exageradas.

Desde el terreno de Amat, una inmobiliaria que factura unos 5 millones de euros anuales y ha ido saliendo del mercado del alquiler, su director general, Guifré Homedes, asegura que han congelado los pocos alquileres que tenían en oferta “a la espera de que se convaliden o no los decretos, por precaución”. Son, de todos modos, cuatro o cinco contratos tan solo los afectados. La “incertidumbre” es lo que les empuja a esta situación, pero Homedes se muestra más preocupado por algunas cuestiones menos mediáticas que por las prórrogas o el escudo antidesahucios.

La “incertidumbre” del casero

“Nos genera incertidumbre el apartado que dice que si el inquilino considera vitales unas obras las puede hacer y luego pasar cuentas. ¿Qué es o no vital? Por poner un ejemplo, si todos los inquilinos de un bloque consideran indispensable un aire acondicionado, puede romper el negocio al propietario”, apunta. “Si se aprueba el segundo decreto (que convierte los contratos en indefinidos de facto y que el PNV ya ha anunciado que tumbará), sí que se puede dar una salida mayor, pero no sé si masiva”, añade Homedes.

Ya durante el debate previo a la aprobación del decreto, el 6 de octubre, cuando este había decaído en el Congreso y se encaminaba a su segunda aprobación en Consejo de Ministro, el experto de EsadeEcPol, Jorge Galindo, mostró en un estudio que la caída del alquiler de ofertas de larga duración en Idealista había caído un 6% en ese periodo en las principales ciudades y hasta un 12,5% en Murcia y un 9,2% en Madrid. En Barcelona, sin embargo, la caída era mínima, posiblemente porque el ajuste ya se había producido desde que se toparon los alquileres y se regularon los pisos de temporada y habitaciones.

Galindo hablaba de una “retirada preventiva” del alquiler en su estudio. “El efecto del decreto se mezcla con el de convocatoria electoral”, advierte el sociólogo. “Endurecer todo no hace que de repente mágicamente el propietario decide hacer lo que nos parece más deseable”, defiende Galindo.

García Montalvo asegura que “al fondo de inversión que tiene menos peso sobre el total le preocupa la rentabilidad” y no tanto los impagos, que “puede asumir entre una cartera mayor”. “Pero el casero particular no puede asumir los impagos de un inquilino”, advierte.

En cualquier caso, al no poder topar estatalmente los alquileres de mercado ni garantizar una movilización significativa de nuevo alquiler a corto plazo, la menor rotación que supondrán en los próximos meses las prórrogas del alquiler tendrán como perjudicados a aquellos que quieran emanciparse, cambiarse de piso o los recién llegados a la ciudad. A menos expulsión de vecinos, menos oferta de alquiler disponible. Ahora bien, sin estos decretos, los inquilinos viven bajo la amenaza constante de expulsión de casa o subidas desorbitadas de alquiler a cada renovación de contrato. Una situación que, si no se aprueba el segundo decreto, volverá a producirse cuando finalicen las prórrogas extraordinarias. Para entonces, no obstante, ni siquiera se sabe qué Gobierno habrá en España.