Ter uma moradia digna significa mais do que dispor de um imóvel. Para que a casa própria seja uma possibilidade real, o custo da aquisição e das despesas mensais precisa caber no orçamento familiar sem comprometer gastos essenciais, como alimentação, saúde, educação e transporte.

Esse equilíbrio é conhecido como affordability, conceito que relaciona o custo da moradia à capacidade de pagamento das famílias. Na habitação, ele ajuda a avaliar se uma pessoa consegue comprar ou manter um imóvel sem comprometer outras necessidades básicas.

Por isso, ampliar o acesso à moradia exige tanto a oferta de imóveis adequados quanto condições comerciais compatíveis com a renda da população. Programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, e modelos de construção voltados a diferentes faixas de renda fazem parte dessa discussão.

O que é déficit habitacional?

O déficit habitacional é um indicador utilizado para dimensionar situações em que as condições de moradia exigem a criação ou reposição de unidades habitacionais. Ele mede a carência ou a insuficiência de moradias adequadas em uma determinada região, e envolve não apenas a falta total de um teto (pessoas em situação de rua), mas também imóveis precários e famílias cujas condições de moradia desrespeitam o direito à dignidade.

De acordo com os dados mais recentes da Fundação João Pinheiro (FJP), o déficit habitacional do Brasil em 2024 foi estimado em 5.773.983 domicílios, o equivalente a 7,4% dos domicílios particulares ocupados. O número representa uma redução de 3,4% em relação a 2023 e o menor percentual da série histórica.

O déficit é formado por três componentes principais: ônus excessivo com aluguel urbano, coabitação e habitação precária. Em 2024, o primeiro continuou sendo o mais representativo.

O ônus excessivo com aluguel urbano corresponde às situações em que famílias urbanas com renda de até três salários mínimos comprometem mais de 30% da renda com o pagamento do aluguel.

Em 2024, esse componente atingiu 3.587.777 domicílios. Já a coabitação ficou em cerca de 1,03 milhão de domicílios, enquanto a habitação precária alcançou aproximadamente 1,15 milhão.

Os números mostram que o desafio habitacional brasileiro envolve diferentes realidades. Para parte das famílias, a dificuldade está no custo de permanecer no imóvel; para outras, na precariedade da habitação ou na necessidade de compartilhar a moradia com outros núcleos familiares.

O que é habitação de interesse social?

A Habitação de Interesse Social (HIS) reúne políticas, programas e iniciativas voltados à ampliação do acesso à moradia adequada para a população de menor renda.

No Brasil, essa abordagem está relacionada ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), criado pela Lei nº 11.124/2005 com o objetivo de promover o acesso à moradia digna, especialmente para a população de baixa renda, que concentra grande parte do déficit habitacional brasileiro.

A proposta, portanto, não se resume à construção da unidade habitacional. A moradia precisa oferecer condições adequadas de habitabilidade e ser compatível com a capacidade financeira de quem vai ocupá-la, de modo que as despesas com a casa não comprometam outras necessidades básicas.

Essa visão também aparece nas políticas habitacionais federais. O próprio conceito de moradia digna está associado ao desenvolvimento urbano, à geração de trabalho e renda, à habitabilidade e à qualidade de vida.

Como o Minha Casa, Minha Vida amplia o acesso à moradia?

O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é uma das principais políticas públicas brasileiras voltadas à ampliação do acesso à habitação. Além de promover a construção de moradias, o programa oferece condições de financiamento que podem facilitar a compra do imóvel por famílias elegíveis.

Segundo o Ministério das Cidades, o programa conta com diferentes modalidades e condições de atendimento, que variam conforme a renda familiar e as regras de cada linha. Dependendo do enquadramento, as famílias podem ter acesso a subsídios e taxas de juros reduzidas, o que pode diminuir o valor necessário para a entrada, o montante financiado ou as prestações.

Esses mecanismos ajudam a aproximar o custo de aquisição da capacidade de pagamento das famílias. Ainda assim, a possibilidade de comprar um imóvel depende da análise das condições de financiamento, da renda familiar e dos critérios aplicáveis a cada modalidade.

A acessibilidade financeira também exige considerar as despesas posteriores à compra. Avaliar o valor das parcelas, os encargos previstos em contrato e os custos de manutenção ajuda a entender se a moradia poderá ser mantida ao longo do tempo sem comprometer gastos essenciais.

Qual é o papel da MRV no acesso à moradia?

A produção de moradias é uma das dimensões do desenvolvimento das cidades. Para ampliar o acesso à casa própria, a oferta de imóveis precisa considerar não apenas a construção de unidades habitacionais, mas também as condições que permitem às famílias adquiri-las e mantê-las.

Nesse sentido, a MRV, maior construtora da América Latina, atua na construção de moradias para diferentes perfis de compradores, com destaque para aqueles que podem ser compatíveis com a capacidade de aquisição das faixas de renda menores. 

Segundo a empresa, sua atuação abrange, ainda,  investimentos em espaços e equipamentos urbanos como praças, creches, escolas, postos de saúde, avenidas e espaços de convivência. A MRV está presente em mais de 80 cidades de 22 estados brasileiros.

A oferta de moradias e os investimentos associados à infraestrutura urbana fazem parte de uma discussão mais ampla sobre desenvolvimento. Para que esse acesso seja efetivo, porém, também é necessário que o custo da habitação seja compatível com a realidade financeira das famílias.

Como avaliar se uma moradia cabe no orçamento?

O preço do imóvel é apenas um dos fatores que precisam ser considerados na decisão de compra. Para avaliar a acessibilidade financeira, é importante observar o conjunto de despesas envolvidas na aquisição e na manutenção da casa própria.

• Entrada: verificar quanto será necessário desembolsar inicialmente e se há possibilidade de obter subsídios.
• Parcelas: analisar se o valor mensal é compatível com a renda familiar, considerando as demais despesas essenciais.
• Juros e correções: compreender as condições previstas no financiamento e no contrato de compra.
• Custos adicionais: incluir despesas relacionadas à aquisição, ao condomínio, aos tributos e à manutenção do imóvel, quando aplicáveis.
• Reserva financeira: evitar que os pagamentos comprometam todos os recursos disponíveis e impeçam a família de lidar com imprevistos.

Esses fatores ajudam a avaliar não apenas se é possível comprar um imóvel, mas também se será viável manter a moradia ao longo do tempo. A acessibilidade financeira depende de um equilíbrio entre o custo habitacional e os recursos disponíveis para as demais necessidades da família.

Uma moradia digna deve reunir condições adequadas de habitabilidade e um custo compatível com a capacidade de pagamento de seus moradores. É uma conquista que, para as famílias, representa mais do que o imóvel em si – representa progresso, segurança, qualidade de vida e a abertura de novas perspectivas, sendo elemento-chave para o desenvolvimento das pessoas e das comunidades.

A vistoria de entrega é uma etapa importante para quem está prestes a receber um apartamento novo. Antes de assinar o termo de recebimento e formalizar essa etapa da compra, o proprietário precisa verificar se o imóvel está de acordo com o contrato e o memorial descritivo, além de conferir as condições dos acabamentos e o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas.

A orientação da construtora MRV, é realizar uma inspeção cuidadosa, observando os diferentes componentes da unidade e comunicando ao representante da construtora qualquer problema identificado. A vistoria permite registrar falhas aparentes e encaminhar os reparos necessários, conforme as condições de entrega do imóvel.

Para facilitar a avaliação, o comprador pode levar uma lista de verificação, o memorial descritivo e o contrato. Fotografar os pontos que precisam de atenção e anotar cada ocorrência também ajuda a documentar o estado do apartamento no momento da entrega.

O que conferir durante a vistoria do apartamento?

A MRV aponta que a inspeção deve abranger tanto os aspectos visuais quanto os itens que precisam ser testados. O memorial descritivo é uma referência importante para verificar se os materiais, acabamentos e componentes instalados correspondem ao que foi contratado.

O roteiro a seguir reúne os principais pontos a observar:

Instalações elétricas

• Interruptores e lâmpadas: acione os interruptores e confira se os pontos de iluminação funcionam.
• Tomadas: observe se estão firmes, sem danos aparentes e devidamente instaladas.
• Quadro elétrico: verifique se está acessível, identificado e sem sinais visíveis de danos.
• Pontos elétricos previstos: confira se a disposição e a quantidade correspondem ao projeto e ao memorial descritivo.

Não desmonte tomadas nem abra o quadro elétrico para realizar testes. Se houver sinais de aquecimento, peças soltas ou qualquer irregularidade, registre o problema e solicite a avaliação de um profissional responsável.

Instalações hidráulicas

• Torneiras: abra os registros e confira o fluxo de água.
• Pias e lavatórios: observe se há vazamentos nas conexões e na parte inferior das cubas.
• Descargas: acione os mecanismos e verifique se funcionam corretamente.
• Ralos e escoamento: observe se a água escoa sem sinais aparentes de obstrução.
• Tubulações e conexões visíveis: procure manchas de umidade, gotejamentos ou sinais de vazamento.

A presença de água em locais inesperados, o escoamento lento ou o retorno de odores podem indicar a necessidade de uma avaliação técnica. Anote em qual ambiente o problema ocorreu e, se possível, registre em uma foto ou um vídeo.

Portas, janelas e esquadrias

Abra e feche portas e janelas para conferir se os movimentos ocorrem sem dificuldade. Verifique também:

• fechaduras, maçanetas, trincos e demais mecanismos;
• alinhamento das folhas e facilidade de fechamento;
• vidros sem trincas ou quebras;
• esquadrias sem amassados, riscos ou danos aparentes;
• vedação aparente e ausência de frestas incomuns.

Quando houver varanda ou outros vãos externos, observe especialmente as condições aparentes de vedação, sem realizar intervenções nos componentes.

Pisos e revestimentos

Observe os pisos e revestimentos de todos os cômodos, incluindo cozinha, banheiro, área de serviço e varanda, quando existentes.

Confira se há peças trincadas, quebradas, soltas ou com lascas, além de diferenças de acabamento que destoem do padrão contratado. Observe também os rejuntes e os encontros entre pisos, paredes e soleiras.

Se perceber desníveis ou suspeitar de falhas na fixação, registre o local para avaliação técnica. Não é necessário remover peças para verificar possíveis problemas.

Pintura, paredes e tetos

A inspeção visual deve identificar manchas, descascamentos, riscos, falhas de cobertura e diferenças acentuadas de acabamento.

Examine paredes e tetos em todos os ambientes, prestando atenção a fissuras, marcas de umidade e alterações de cor. Caso encontre uma ocorrência, fotografe-a e indique em qual cômodo está localizada.

Nem toda diferença visual representa um defeito construtivo. Por isso, o registro deve descrever o que foi observado, deixando a avaliação técnica para o profissional responsável.

Impermeabilização aparente e sinais de umidade

A impermeabilização nem sempre fica visível depois que o imóvel está concluído. Durante a vistoria, portanto, o comprador deve se concentrar nos sinais aparentes que possam indicar problemas, como manchas, bolhas na pintura, descascamentos, umidade persistente e indícios de infiltração.

Banheiros, áreas de serviço, cozinhas e varandas merecem atenção especial, conforme as características da unidade. Observe também os encontros entre paredes e pisos e as áreas próximas a janelas.

A ausência de manchas durante uma única inspeção não comprova, por si só, que não há falhas de impermeabilização. Se houver indícios de infiltração ou outras irregularidades, registre-os e solicite avaliação.

Funcionamento dos pontos e conferência dos acabamentos

Além dos testes elétricos e hidráulicos, confira os demais itens instalados no apartamento e compare-os com o memorial descritivo.

Verifique, conforme o que foi contratado:

• louças, metais e acessórios instalados;
• portas, ferragens e mecanismos de abertura;
• pontos de água, esgoto e energia;
• acabamentos previstos para cada ambiente;
• itens de personalização eventualmente contratados.

Se o imóvel tiver acabamentos escolhidos pelo comprador, vale conferir se foram executados conforme o pedido e o registro contratual. A MRV orienta que as escolhas de personalização sejam verificadas durante a vistoria, para que eventuais divergências sejam identificadas antes da conclusão da entrega.

Como registrar ressalvas antes de assinar o termo de recebimento?

Se algum item apresentar defeito, dano ou divergência em relação ao que foi contratado, o comprador deve comunicar a ocorrência ao representante responsável pela vistoria e solicitar que ela seja registrada formalmente.

O registro precisa ser específico. Em vez de escrever apenas “problema no banheiro”, por exemplo, é mais útil indicar “vazamento observado na conexão abaixo do lavatório do banheiro social”.

Para documentar as ressalvas:

1. Identifique o local: informe o cômodo e, quando necessário, a posição do item.
2. Descreva o que foi observado: registre a falha de maneira objetiva, sem presumir a causa.
3. Faça fotos ou vídeos: produza imagens que mostrem o problema e ajudem a identificar sua localização.
4. Confira o documento: leia as observações registradas pelo representante e solicite a inclusão de itens que tenham ficado de fora.
5. Guarde uma cópia: mantenha o checklist, as imagens e os documentos relacionados à vistoria.

O comprador deve conferir se as ressalvas foram incluídas no documento formal utilizado pela construtora e solicitar uma cópia ou confirmação escrita do registro. Fotos e mensagens podem complementar a documentação, mas não substituem a formalização exigida no procedimento de entrega.

O que acontece com os itens apontados na vistoria?

Quando a inspeção identifica problemas, as ocorrências devem ser registradas para que sejam avaliadas e encaminhadas à correção, conforme a natureza do item e os procedimentos aplicáveis à entrega.

A MRV explica que o profissional que acompanha a inspeção verifica os itens e anota aqueles que precisam de reparo ou substituição, além das observações apresentadas pelo comprador. A orientação é comunicar as ocorrências durante a vistoria para que possam ser consideradas antes da entrega das chaves.

Se houver pendências, o comprador deve esclarecer com o representante da construtora quais serão os próximos passos, como os reparos serão acompanhados e de que forma a conclusão dos serviços será confirmada. Quando houver possibilidade de formalizar o recebimento com ressalvas, é importante que as pendências e os compromissos assumidos estejam documentados por escrito.

A assinatura do termo merece atenção: antes de firmar o documento, leia seu conteúdo e confirme o que ele declara sobre o estado do imóvel, as pendências e o recebimento das chaves. Se houver dúvida sobre os efeitos da assinatura ou sobre a possibilidade de receber o imóvel com itens em aberto, peça esclarecimentos formais antes de prosseguir.

A existência de uma ressalva não deve ser confundida automaticamente com a conclusão do reparo. O comprador precisa acompanhar o encaminhamento dos itens registrados e guardar os comprovantes pertinentes.

Como a MRV realiza o atendimento após a entrega do apartamento?

A MRV disponibiliza um portal de assistência técnica com acesso a serviços relacionados a reparos na unidade, manutenção preventiva e gestão do condomínio. O canal distingue o atendimento para reparos no imóvel daquele voltado à gestão condominial.

O canal adequado e as condições de atendimento dependem da situação encontrada e da etapa em que o imóvel se encontra. Por isso, é importante seguir as orientações fornecidas durante a entrega e consultar os canais oficiais da construtora caso seja necessário registrar uma solicitação posteriormente.

A vistoria não deve ser tratada apenas como uma formalidade para receber as chaves. Ela permite comparar o apartamento com o que foi contratado, documentar possíveis divergências e esclarecer como cada pendência será tratada antes da conclusão da entrega.