In tutta Europa, la carenza di alloggi sta peggiorando e i partiti di sinistra l’hanno individuata come una questione politica centrale. Recentemente, il partito di sinistra Die Linke ha persino vinto le elezioni a Berlino, la capitale tedesca, basando la propria campagna elettorale sulla richiesta di nazionalizzare le grandi società immobiliari. In Spagna, centinaia di migliaia di persone hanno manifestato a favore di normative più severe. Ma tali misure sono davvero d’aiuto?

Dovremmo imparare dall’esperienza della Germania, dove nel 2015 è stata introdotta una forma di controllo degli affitti nota come Mietpreisbremse (freno agli affitti) e da allora è stata inasprita più volte. Eppure questa politica di controllo degli affitti sta producendo esattamente l’opposto di ciò che si intendeva ottenere. È questa la conclusione di una nuova tesi di dottorato completata presso l’Università di Ratisbona, l’ateneo leader in Europa per gli studi immobiliari.

In Germania, il divario tra gli affitti pagati dagli inquilini già presenti e quelli richiesti per gli appartamenti di nuova locazione si sta ampliando. Nella sua tesi del 2026, intitolata “Mercati immobiliari tra eterogeneità regionale e intervento politico”, Lars Jagemann analizza 107 città tedesche. Egli rileva che il divario tra gli affitti esistenti e quelli richiesti per i nuovi contratti di locazione è in media del 20–25 per cento, raggiungendo addirittura il 50 per cento nelle principali aree metropolitane. Ciò crea quello che gli economisti definiscono un «effetto lock-in». Come spiega Jagemann, gli inquilini esistenti mantengono i loro contratti di locazione economici e protetti dalla legge ed evitano di trasferirsi nel segmento più costoso del mercato, anche quando le loro attuali abitazioni non sono più adatte alle loro esigenze.

Di conseguenza, l’offerta di alloggi a disposizione di chi ha bisogno di trasferirsi, come le giovani famiglie o chi sta iniziando la propria carriera, si riduce, rendendo sempre più difficile per loro trovare un appartamento. Il mercato si divide sempre più in due gruppi: gli «insider», che beneficiano di contratti di locazione stabili ed economici protetti dalla normativa, e gli «outsider», che sono alla ricerca di un alloggio e devono affrontare affitti di mercato in forte aumento per i nuovi contratti.

La tesi conferma ciò su cui gli economisti hanno ripetutamente messo in guardia: mentre la politica abitativa tedesca mira a promuovere la stabilità sociale e a proteggere gli inquilini, le misure introdotte creano distorsioni di mercato indesiderate che possono, paradossalmente, danneggiare proprio quei gruppi che dovrebbero proteggere. La regolamentazione, conclude l’autore, sta diventando sempre più «disfunzionale».

In teoria, ci sono due possibili risposte: una regolamentazione ancora più stringente oppure la deregolamentazione e un maggiore affidamento alle forze di mercato. L’autore stesso non formula alcuna raccomandazione diretta. Sarebbe stato auspicabile che la tesi esaminasse in modo più approfondito i problemi associati a una regolamentazione ancora più rigida, in particolare la «spirale interventista» individuata dall’economista Ludwig von Mises.

Secondo Mises, normative più rigide possono alleviare temporaneamente determinati problemi, ma ne creano di nuovi. I governi introducono quindi ulteriori regolamenti per affrontare questi problemi, che a loro volta producono ulteriori conseguenze indesiderate.

In effetti, la tesi fornisce una conferma empirica di questo meccanismo. Da quando la Germania ha introdotto il «freno agli affitti» nel 2015, la politica è già stata inasprita più volte. Anche il cosiddetto «Kappungsgrenze», che limita gli aumenti degli affitti per gli inquilini esistenti, è stato reso più restrittivo.

La conclusione centrale della tesi è che, proprio perché l’alloggio è un bisogno sociale fondamentale, gli interventi di politica abitativa devono rispettare i meccanismi intrinseci del mercato. Le normative che vanno contro gli incentivi economici fondamentali provocano strategie di elusione che possono comportare ulteriori oneri per i gruppi vulnerabili. Una politica abitativa sostenibile deve quindi fare un uso intelligente dei meccanismi di mercato anziché combatterli: creando incentivi invece di imporre divieti, ampliando l’offerta invece di fissare un tetto massimo ai prezzi e stabilendo regole trasparenti e a lungo termine invece di interventi in costante mutamento.

L’autore pone inoltre particolare enfasi sugli effetti dannosi dell’incertezza politica. Tale incertezza non è generata solo dalle politiche governative effettive. Anche la semplice discussione su possibili nuove normative può generare incertezza, spingendo gli investitori ad adottare un atteggiamento attendista.

L’incertezza è sempre negativa per gli investitori, ma è particolarmente dannosa nel settore immobiliare, poiché gli investimenti richiedono lunghi periodi di pianificazione e sono in gran parte irreversibili. A differenza delle azioni, gli investitori non possono semplicemente uscire da un progetto edilizio in qualsiasi momento senza subire perdite finanziarie sostanziali. Anche in questo caso si instaura un circolo vizioso: l’incertezza riduce l’offerta abitativa, il che fa aumentare i prezzi degli immobili e gli affitti. Questi aumenti vengono poi utilizzati per giustificare nuove richieste politiche di intervento, creando ancora più incertezza.

Insieme alla sanità e alla finanza, il mercato immobiliare è tra i più fortemente regolamentati in molti paesi. Non è un caso che questi siano proprio i settori che subiscono crisi ricorrenti. Una maggiore regolamentazione aumenta i costi e riduce l’efficienza.

In tutta Europa, i partiti di centro-destra stanno commettendo l’errore di lasciare la politica abitativa alla sinistra, invece di porre essi stessi al centro dell’attenzione problemi quali gli affitti elevati e la carenza di alloggi. Dovrebbero dimostrare che solo una deregolamentazione radicale può ampliare in modo sostanziale l’offerta di alloggi.

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Ho utilizzato alcuni esempi per dimostrare che l’aumento delle tasse sui ricchi spinge le persone benestanti a lasciare il proprio paese. La controargomentazione è stata: «La maggior parte di loro rimane». Sì, la maggior parte delle persone benestanti rimane, anche quando il governo aumenta l’aliquota massima dell’imposta sul reddito o introduce un’imposta sul patrimonio. Ci sono molte ragioni per questo. Anche gli imprenditori sono esseri umani, non semplicemente esempi di Homo Economicus. Molti amano il proprio paese, nonostante tutto. Non vogliono lasciarsi alle spalle i propri amici. Molte persone benestanti sono anziane e hanno difficoltà a imparare altre lingue. Alcuni sperano semplicemente che la situazione politica nel loro paese migliori. Altri restano perché il governo rende loro difficile andarsene imponendo elevate imposte di uscita. Ma le conseguenze peggiori delle tasse elevate non sono che le persone benestanti lascino il paese. Il vero problema è il clima sociale e gli atteggiamenti prevalenti che portano, in primo luogo, all’introduzione di tasse elevate.

Per realizzare il mio documentario “What Sweden Got Right” ho parlato con imprenditori svedesi che ricordano gli anni ’70 e ’80, quando in Svezia le tasse erano esorbitanti. Ciò che ricordavano di più era l’atmosfera in cui gli imprenditori venivano trattati come nemici e guardati con sospetto. Il cambiamento più importante a cui hanno assistito negli ultimi decenni è che ora in Svezia gli imprenditori sono visti come modelli di riferimento, soprattutto da molti giovani. Non sono più capri espiatori. Al contrario, la gente li ammira e vuole seguire le loro orme.

Il successo di questa trasformazione si riflette nel panorama delle start-up svedesi, eccezionalmente vivace. Aziende come Spotify, Klarna, King e iZettle hanno raggiunto il successo a livello internazionale. Stoccolma è oggi uno dei principali centri europei per la nascita dei cosiddetti «unicorni», ovvero start-up con un valore di almeno un miliardo di dollari. Il paese ha già prodotto 46 unicorni e si colloca al primo posto in Europa in termini di unicorni pro capite. La Svezia ha inoltre ottenuto un successo eccezionale per quanto riguarda le offerte pubbliche iniziali (Ipo). Secondo l’Ocse, tra il 2014 e il 2025 in Svezia sono state quotate in borsa 1.114 aziende e, nel 2025, Stoccolma è stata addirittura la principale piazza borsistica europea per le nuove quotazioni.

Una situazione del genere sarebbe stata inimmaginabile negli anni ’70. All’epoca, lo scrittore tedesco Hans Magnus Enzensberger scrisse della Svezia:«In una società del genere, a quanto pare, i ricchi hanno ben poco di cui ridere. Se solo si trattasse solo delle tasse! Da cittadini rispettabili, sono disposti a pagarle, seppur a malincuore, ma almeno puntualmente. Ciò che li ferisce molto di più è il fatto che nessuno provi alcuna compassione per la loro situazione». Secondo Enzensberger, la Svezia era diventata un paese in cui i ricchi si sentivano «superflui, non rispettati ed esclusi».

Oggi l’invidia sociale è meno diffusa in Svezia che in molti altri paesi. In Francia e in Germania, ad esempio, ci sono molte più persone che invidiano i ricchi rispetto alla Svezia. Le imposte sulle successioni, sulle donazioni e sul patrimonio sono state abolite da tempo.

È importante comprendere che, quando un paese aumenta le imposte sui ricchi, questa è solitamente solo la fase finale di un cambiamento nella mentalità del paese.  Le imposte elevate sui ricchi vengono generalmente introdotte dopo anni di campagne condotte dai media e dai partiti politici di sinistra, che dipingono le persone benestanti come capri espiatori. Le imposte elevate sono solo la conseguenza di tali campagne. Ma queste campagne non si limitano semplicemente a spingere i politici a introdurre imposte più elevate. Fanno anche sì che gli imprenditori sentano che il loro contributo non è più apprezzato.

C’è una differenza tra un paese in cui i ricchi sono visti principalmente come capri espiatori – come in Francia e Germania – e uno in cui sono considerati modelli di riferimento – come in Polonia e Vietnam. Lo studio su 13 paesi citato in precedenza mostra che l’invidia sociale è più alta in Francia e Germania e molto più bassa in paesi come la Polonia e il Vietnam. Il maggiore dinamismo economico in paesi come la Polonia e il Vietnam ha anche a che fare con questo diverso atteggiamento nei confronti dei ricchi, che sono visti come modelli di riferimento.

Quando gli economisti analizzano le conseguenze di un aumento delle tasse, tendono a concentrarsi solo sui numeri: come cambia il carico fiscale sulle imprese o quante persone benestanti lasciano il paese. Prestano troppo poca attenzione agli effetti psicologici che il cambiamento di atteggiamento ha sull’economia e sulla società. Le tasse elevate sono semplicemente la conseguenza finale di un precedente cambiamento nella mentalità di un paese. Non sono la causa, ma soprattutto un indicatore di uno sviluppo che ha preso una piega sbagliata.

L’introduzione di tasse elevate sui ricchi è il risultato di una mentalità a somma zero dominante nella società: la convinzione che i ricchi siano diventati tali solo a spese dei poveri e che le risorse siano limitate.  In un paese dominato da questa mentalità, cambia l’intero modo in cui le persone concepiscono l’economia. L’attenzione non è più rivolta alla creazione di ricchezza, ma esclusivamente alla sua ridistribuzione.

Un paese in cui gli imprenditori sono visti come modelli di riferimento e i giovani aspirano a seguire le loro orme svilupperà un dinamismo economico molto diverso rispetto a un paese in cui la parola «ricco» è diventata un insulto. Questi effetti sono di gran lunga più dannosi delle conseguenze direttamente misurabili dell’esodo dei ricchi dal paese.

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