La subida continuada del precio de la vivienda ha provocado una crisis habitacional que castiga especialmente a los jóvenes. Según el III Barómetro de Vivienda presentado este jueves por el Consejo General de Arquitectura Técnica (CGATE) y GAD3, actualmente dos de cada tres menores de 30 años necesitan ayuda para independizarse y en la mayoría de los casos esa ayuda se corresponde con apoyo económico por parte de la familia.

"Esto muestra una brecha de desigualdad, fruto de la ausencia de vivienda", ha recalcado en la presentación del estudio el presidente de GAD3, Narciso Michavila, incidiendo en que solo quienes tienen rentas más altas están pudiendo acceder a una vivienda y, por tanto, el problema impacta "de forma muy especial" en las rentas bajas y los jóvenes. La situación de los jóvenes dista mucho de la que vivieron generaciones anteriores. Frente a la actual necesidad mayoritaria de apoyo de los menores de 30 años, seis de cada diez mayores de 65 años pudieron independizarse en su día con sus propios recursos.

Sin embargo, las aspiraciones no han cambiado tanto. De hecho, al preguntar sobre la intención de comprar o alquilar una vivienda en los próximos cinco años, la primera opción sigue siendo la preferida. Casi un tercio de los encuestados tiene intención de hacerlo. "Pensar que el joven está viviendo de alquiler porque le gusta no es cierto", ha señalado Michavila. "El modelo aspiracional de la mayoría de jóvenes sigue siendo el modelo que tuvieron el privilegio de vivir sus abuelos: tener una familia estable, un trabajo asegurado y vivir en propiedad", ha agregado.

Pese a la preferencia por la vivienda en propiedad, el alquiler ha ganado peso en España en los últimos años como alternativa para acceder a una vivienda, pero las dificultades persisten entre los inquilinos. Un tercio de quienes viven de alquilar consideran difíciles o muy difíciles los requisitos de acceso para encontrar un piso, como pueden ser el precio o tener que pagar una fianza y demás gastos, y más de la mitad ha tenido que renunciar a una vivienda por no cumplir con esos requisitos. Esa proporción se eleva hasta el 70% entre los menores de 30 años.

Las dificultades económicas, laborales y la falta de ingresos son en términos globales la principal barrera para acceder a una vivienda para el 41% de los encuestados, seguidas de la falta de oferta adecuada (32%). Pero el barómetro revela que esas dificultades económicas tienen consecuencias sociales. Entre quienes tienen problemas para acceder a una vivienda, un 38% siente que eso repercute en una falta de estabilidad personal y un 26% cree que le coarta planificar su proyecto de vida. "No es casualidad que España sea uno de los países del mundo con la tasa de fecundidad más baja. Tiene que ver con esto", ha señalado Michavila.

En esa línea, el presidente del CGATE, Alfredo Sanz, ha remarcado que los problemas relacionados con la vivienda no solo tienen que ver con el acceso, sino también con la habitabilidad. "Existen viviendas que potencian la dignidad y viviendas que la coartan", ha dicho, recalcando que ha de ser la arquitectura lo que se adapte a las necesidades de las personas y no al revés. "Planteemos hogares capaces de acompañar al ser humano en su evolución, para que pueda ejercer su autonomía moral y sus plenas capacidades, que no son más que la expresión cotidiana de la dignidad", ha subrayado.

Según el barómetro, más de la mitad de los españoles tienen deficiencias de habitabilidad en su hogar (53%), siendo la más frecuente las dificultades para mantener la vivienda a una temperatura adecuada en invierno y en verano (26%), y uno de cada cuatro entrevistados con mejoras que hacer en su hogar no puede afrontarlo económicamente. Esta incapacidad para hacer frente a reformas es mayor entre quienes viven de alquiler (60%).

El barómetro, que señala que la vivienda es el principal problema para más de la mitad de los españoles (54%), detecta, además, que hay un 19% de encuestados que afirma sentirse solo siempre o de manera frecuente y en cuatro de cada diez casos estas personas apuntan a que las características de su vivienda influyen en esa sensación de soledad.

En cuanto a las soluciones para garantizar una vivienda digna, la medida que más respaldo despierta es el aumento del parque público de vivienda en alquiler asequible. Un 25% de los encuestados la apoyan, seguida de la limitación de los precios del alquiler (23%) y la reducción de los impuestos y las cargas fiscales asociadas a la vivienda (20%).

No es igual tener una vivienda en alquiler que tener cinco. Cuando el casero tiene varios pisos arrendados, el precio de esos alquileres es más alto que cuando solo tiene uno. Así se desprende de un estudio publicado este jueves por el Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol), que detecta que esa diferencia en el precio del alquiler entre monoarrendadores y multiarrendadores crece a medida que aumenta la cartera de viviendas y llega a ser de hasta un 4,5% en el caso de quienes tienen cinco o más pisos en el mercado.

El estudio analiza en qué medida las viviendas de hogares con dos o más pisos alquilados se arriendan a un precio distinto de las que son propiedad de un hogar con una sola vivienda alquilada y observa que el precio ha pasado de ser prácticamente igual en ambos casos en 2019 —con una diferencia de apenas un 0,8%— a fijar los multiarrendadores un precio un 3,5% por encima del de los monoarrendadores. Un 3,5% sobre un alquiler medio de 700 euros mensuales supone una diferencia de unos 25 euros mensuales adicionales o, lo que es lo mismo, 294 euros al año.

"La prima al tener más de un alquiler no era significativa estadísticamente en 2019 y en 2023 sí se observa", explica el autor del estudio, Jorge Galindo, que confirma que el hecho de ser multiarrendador "tiene un efecto en precios". Esta prima mide la distancia que hay entre los dos grupos de arrendadores —no si uno se ajusta más que el otro al precio de mercado— y, según el informe, explica una quinta parte de la subida del precio de los alquileres entre 2019 y 2023, dado que el grueso del encarecimiento se debe a una revalorización generalizada de las viviendas en un contexto de escasez de oferta, es decir, a que se paga más por las mismas características.

El estudio no indaga en cuál es el motivo detrás de la diferencia de precio entre monoarrendadores y multiarrendadores ni de su crecimiento a lo largo de los cinco años analizados, pero sí descarta que se deba a la concentración geográfica de los inmuebles, en el caso de quienes tienen varios, en zonas más caras. De hecho, la diferencia de precio es mayor cuando la cartera de viviendas se reparte entre varios municipios (2,8%) que cuando se concentra en uno solo (1,5%) y cuando todos los pisos se aglutinan en una única sección censal la balanza se inclina del lado contrario, con un precio por parte de los multiarrendadores un 3,8% por debajo de los monoarrendadores.

La brecha se aprecia más cuanto mayor es la cartera de viviendas que el casero tiene alquiladas. De media en el conjunto del periodo analizado, se observa que los hogares con dos viviendas arrendadas fijaron precios un 1,3% por encima de los monoarrendadores, mientras que esa diferencia crece a un 2% en los hogares con tres inmuebles alquilados, a un 3,4% en los que tienen cuatro y llega a un 4,5% en los que tienen cinco o más.

La diferencia en función del número de viviendas se aprecia especialmente en el momento de la renovación de los contratos: el precio sube de media un 5,2% en las viviendas de multiarrendadores y un 3,8% en las de los monoarrendadores. No obstante, solo es significativo a partir de las cuatro propiedades. Los hogares con dos y tres viviendas alquiladas suben de media un 0,8% más que un monoarrendador, mientras que los de cuatro lo hacen un 1,9% más y los de cinco o más, un 2,8%. El estudio apunta a que este corte en cuatro propiedades "es coherente con la idea de que hace falta cierta escala para gestionar el alquiler como una inversión".

"Si se diseñan medidas dirigidas específicamente a esta prima, el tamaño de la cartera parece un criterio más informativo que el territorio, porque la diferencia crece con el número de viviendas y es mayor donde la cartera está dispersa", advierte el informe, que puntualiza que el alcance de actuar sobre este patrón es limitado, dado que solo explica una parte de la subida de los precios en los últimos años. "Sin la prima, el alquiler habría subido algo menos, pero lejos de volver a los niveles de 2019", señala, al mismo tiempo que remarca la pertinencia de valorar cualquier medida en este sentido "por su capacidad de contener las subidas sin reducir el incentivo a ofrecer vivienda en alquiler, que a la larga es lo principal y aquello que más puede influir sobre el precio".