Ao longo de 2.800 metros, a Avenida Almirante Reis reúne mundos distintos. Os novos condomínios em construção e os hotéis boutique partilham a paisagem com as pequenas mercearias portuguesas e asiáticas. É nesta diversidade, entre a tradição do comércio de bairro e a renovação da oferta urbana, que surgem novas oportunidades de negócio. O número 79 da Avenida Almirante Reis, um edifício que permaneceu durante anos à espera de uma solução, vai ser transformado num empreendimento residencial, um investimento de 11 milhões de euros. A responsável pelo projeto é a Flipstone, uma promotora imobiliária criada em 2024 por um grupo de investidores portugueses e internacionais, que encontrou neste imóvel a oportunidade para avançar com o maior projeto do seu portefólio: 27 unidades residenciais e um espaço comercial, numa das principais artérias de Lisboa.
A localização, junto a uma estação de metro, é um dos trunfos do empreendimento, pensado para quem procura viver no centro da cidade, mas também para investidores interessados no mercado de arrendamento. A operação reflete a estratégia da Flipstone de procurar edifícios devolutos ou com problemas por resolver. “O nosso foco é encontrar oportunidades, desenvolvê-las e promovê-las”, explica Hugo Rosa, managing partner da empresa, ao Jornal Económico.

O empreendimento vai disponibilizar sobretudo apartamentos de tipologias T0 e T1, além de um T3 e de uma loja ao nível da rua. Os preços previstos situam-se entre os 350 mil e os 550 mil euros, com o T3 a apresentar um valor superior. A promotora pretende chegar a diferentes perfis de clientes, desde investidores interessados no arrendamento a compradores que procuram habitação própria numa localização central. “A Almirante Reis ainda é uma zona que tem procura por estudantes e estamos também focados num perfil de casais jovens, de classe média e média-alta, que querem continuar a viver no centro de Lisboa”, afirma Hugo Rosa.

A proximidade do metro é outro dos argumentos centrais do projeto. A estação fica à porta do edifício, uma característica que a Flipstone considera particularmente relevante para quem privilegia a mobilidade e quer reduzir a dependência do automóvel nas deslocações quotidianas. A empresa identifica ainda potenciais compradores estrangeiros, nomeadamente britânicos e norte-americanos, que procuram habitação nova em zonas centrais da capital. “Há sempre aqui também um target de alguns expatriados que possa interessar. Muitas vezes, procuram construção nova no centro da cidade”, explica Hugo Rosa, que destaca a escassez deste tipo de oferta em localizações centrais.

A escolha do imóvel resultou, por sua vez, da possibilidade de ultrapassar constrangimentos que tinham dificultado o avanço do projeto. Segundo o responsável, o Almirante Reis 79 esteve no mercado durante mais de três anos sem que se concretizasse uma solução. A existência de inquilinos comerciais e a complexidade da operação terão contribuído para afastar outros interessados.
“Percebemos que havia uma oportunidade de aumentar os metros quadrados de construção, o que, como é óbvio, daria também um excelente projeto a nível financeiro”, afirma. Para a Flipstone, o empreendimento representa um salto de escala numa atividade ainda recente. “Estamos sempre à procura de projetos em Lisboa e, claro, na Almirante Reis também”, conclui Hugo Rosa.
De acordo com os Censos de 2021, a Avenida Almirante Reis totalizava uma população de 42.132 habitantes (aumentou 4% desde 2011), mas o número de prédios residenciais não cresceu ao mesmo ritmo. E o preço das casas disparou. Hoje em dia, os valores de venda na zona superam os seis mil euros por metro quadrado. Em 2016, o valor rondava os 2200 euros por metro quadrado.

Um dos moradores da Avenida Almirante Reis contou ao Jornal Económico que comprou há 15 anos um apartamento por 110 mil euros. Explicou que, apesar de viver numa zona próxima, decidiu mudar-se para aquele local por o prédio dispor de elevador. O imóvel tem dois quartos, duas casas de banho, cozinha, despensa e duas varandas. Segundo fontes de mercado, este apartamento valerá agora mais de 500 mil euros. “Há investidores que andam à procura de casas para remodelar e depois vender mais caro ou alugar. Mas, especificamente, nesta avenida, é muito difícil encontrar espaços disponíveis”, explica um consultor imobiliário.

O facto de ser uma das avenidas mais dinâmicas de Lisboa tem levado ao aparecimento de novos projetos imobiliários. De entre os projetos que a Dils tem em comercialização é percetível que as tipologias mais pequenas de T0 a T2 são predominantes e apresentam a recuperação de edificado pré-existente como o Almirante Reis 67 com T1 a T3, Praça do Chile 16 com T0 e T1. São normalmente edifícios de pequena escala, com um número reduzido de apartamentos, mas que contribuem para a regeneração e revitalização da área. “A Avenida Almirante Reis apresenta uma proposta de investimento diferenciadora no contexto de Lisboa, combinando centralidade, excelente acessibilidade, potencial de reabilitação imobiliária e um processo de reposicionamento urbano ainda em curso. O principal argumento de investimento reside na transformação progressiva de um eixo tradicionalmente marcado por uma forte componente residencial e comercial, multiculturalidade e alguma heterogeneidade urbana, num conjunto de bairros com identidades próprias e crescente atratividade para novos perfis de residentes”, sublinha Patrícia Barão, partner residential da Dils Portugal, ao Jornal Económico.

De acordo com a especialista da Dils Portugal, as principais mais-valias para investidores podem ser sintetizadas em dois pontos principais. “O potencial de reabilitação e reposicionamento, através da coexistência de edifícios históricos, imóveis por modernizar e projetos de reabilitação bem conseguidos. E a diversidade da procura, com a combinação entre centralidade, transportes públicos, comércio de proximidade e diferentes ambientes residenciais que permite direcionar o investimento imobiliário para uma amplitude diversificada da procura (jovens profissionais, estudantes, famílias e residentes internacionais) quer para venda como para arrendamento”, explica Patrícia Barão.

Nova fase
A requalificação, orçada em 20 milhões de euros, é outros dos pontos fortes para atrair mais residentes. A nova Almirante Reis, que atravessa três freguesias – Areeiro, Arroios e Santa Maria Maior, vai ter mais árvores, mais estacionamento e ciclovias. “O projeto de requalificação da Avenida Almirante Reis encontra-se a ser desenvolvido, dentro dos trâmites normais. Prevê-se que já em 2027 haja lugar ao lançamento do concurso de empreitada de obra pública”, diz fonte da Câmara Municipal de Lisboa ao Jornal Económico.

A autarquia acrescenta ainda que o projeto “constitui-se como uma solução de conciliação entre diversas formas de mobilidade – com a coexistência da circulação viária, ciclável e pedonal -, a par de outros pressupostos indicados no processo participativo prévio, como o foram a arborização dos passeios nas laterais, ou a maior aproximação entre o canal ciclável e os espaços comerciais e residenciais”. “De forma geral, mantêm-se os pressupostos da proposta já apresentada, sendo que até à conclusão da revisão do projeto de execução para requalificação da Avenida, poderão existir ajustes de pormenor ao projeto, designadamente na conciliação com os projetos de arquitetura desenvolvidos para a requalificação da Praça do Martim Moniz, situada a jusante e que é, também ela, um projeto absolutamente estratégico do atual mandato autárquico; ou mais a norte desta fase um, na articulação com a Praça do Chile e com as artérias transversais”, sublinha fonte da Câmara Municipal de Lisboa.
A procura por experiências mais autênticas também se reflete na oferta hoteleira da zona, que atrai visitantes estrangeiros interessados em descobrir uma Lisboa fora dos circuitos turísticos mais tradicionais. Num dos hotéis da área, a taxa de ocupação ronda os 90%, com hóspedes europeus e americanos. “As pessoas procuram uma experiência mais autêntica”, resume um responsável pela receção. A Almirante Reis prepara-se para uma nova fase, marcada pela chegada de investimento e pela transformação do espaço urbano.