O Orçamento do Estado e as medidas previstas para responder à crise da habitação foram o ponto de partida para Bruna Melo, Tax Partner, Internacional Tax and Transactions Services da EY, analisar os incentivos fiscais e as limitações identificadas no setor. “De facto, olhando para o Orçamento do Estado, não existem medidas que possam fazer frente a este flagelo habitacional que está na ordem do dia, não só em Portugal, mas pela Europa fora. Ao contrário do IRC, ainda temos algum capítulo dedicado a algumas atualizações de IMT, à atualização dos escalões, para alinhar com a taxa de inflação, e também à atualização do limite até ao qual se aplica a isenção de IMT para o acesso da primeira casa a jovens até aos 35 anos, que também sobe aqui cerca de oito mil euros, para 338 mil euros”, explica a especialista no painel “O que está e o que não está”, na conferência que decorreu esta manhã no CCB, promovida pelo JE em parceria com a consultora EY.

Fora do OE, o pacote Construir Portugal assume um papel central na estratégia fiscal do Governo para incentivar a construção e o arrendamento, através de medidas destinadas a aumentar a oferta habitacional. “Fora do Orçamento, de facto, foi o ano da entrada em vigor e do início da aplicação da estratégia na vertente fiscal do pacote Construir Portugal, que traz um pacote e um conjunto de incentivos alargados para permitir mais oferta no mercado – quer de compra e venda, quer de arrendamento e permite a mobilização de investimento privado para, de facto, trazerem mais casas para o mercado e assim permitir uma estabilização da escalada de preços que temos assistido nos últimos anos”, explica Bruna Melo.

Entre os incentivos fiscais previstos, a redução do IVA na construção e reabilitação de habitação destaca-se pelo potencial de impacto no aumento da oferta, abrangendo imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente e projetos de arrendamento habitacional. “De facto, a medida do IVA é uma das mais discutidas e talvez uma das mais suscetíveis de ter um impacto prático e significativo no maior número de habitações para o mercado. Ela é aplicável à construção ou a reabilitação de imóveis que sejam colocados no mercado para serem vendidos a pessoas que queiram fazer das casas habitação própria e permanente até o valor (hoje de 660 mil euros), mas com esta atualização também à taxa de inflação em 2027 vamos ter um valor de 676 mil euros. Há aqui um aumento deste valor também que é relevante para a aplicação prática desta medida ou, em alternativa, ao desenvolvimento de habitação para venda, para habitação própria e permanente. Temos também a possibilidade de aplicar esta medida a promotores que desenvolvam projetos de construção ou de realização para arrendamento habitacional das casas construídas”, sublinha a especialista da EY.

Apesar do potencial da redução do IVA, a exclusão de determinados investidores constitui uma das limitações apontadas à medida, sobretudo no que diz respeito à aquisição de imóveis destinados ao arrendamento a terceiros. “Já vimos aqui a primeira limitação e já discutimos hoje que fica de fora uma fatia importante de casos por cobrir e que poderiam ter aqui um impacto muito interessante na mobilização de mais investimento para esta frente que são os investidores que vão comprar casas, não para a sua habitação, mas para eles próprios arrendarem a terceiros para efeitos habitacionais. E, se olharmos para investidores como investidores institucionais, tipicamente patrimonialistas que valorizam a aquisição de portefólios alargados de imóveis para os colocar no mercado de arrendamento – e aqui estamos sempre a falar de arrendas a valores moderados, que hoje são de 2.300 euros, mas para o ano com a subida do salário mínimo vão ser de 2.425 euros – estamos a deixar de fora este tipo de investidores que tinham um potencial muito significativo de investir na compra de habitação para colocar no mercado de arrendamento estes valores moderados. Esta é uma das primeiras limitações que apontamos a este regime. Era importante que o governo pudesse rever esta vertente para de facto ampliar o impacto prático que ela pode ter no mercado”, sublinha a especialista.

Além da redução do IVA, o pacote de medidas fiscais inclui incentivos dirigidos especificamente ao mercado de arrendamento, com o objetivo de mobilizar proprietários e promotores para disponibilizarem mais imóveis. “As restantes medidas são mais viradas para promover e dinamizar o mercado de arrendamento, mobilizar proprietários, promotores a colocarem mais casas no mercado de arrendamento e assim estabilizarem os preços. Temos desde logo a descida do IRS, da taxa do IRS dos 25% para 10% nos rendimentos prediais”, refere Bruna Melo.

A redução da taxa de IRS sobre os rendimentos prediais representa uma alteração face às medidas fiscais anteriormente adotadas, sendo acompanhada por uma redução da tributação em sede de IRC para estes rendimentos. “O anterior governo e no pacote Mais Habitação tinha havido uma descida muito tímida e pouco ambiciosa dos 28 para os 25 que claramente não produziu efeitos. Esta descida pode ter efeitos mais práticos e, de facto, o governo estima o impacto orçamental desta medida em torno de 200 milhões de euros. É de facto um reconhecimento de que ela pode mobilizar investimentos interessantes. E depois temos esta redução que aplica-se não só ao IRS, mas também a uma redução de 50% do IRC nestes rendimentos prediais”, diz.

A simplificação dos processos de licenciamento e o reforço da capacidade das entidades públicas são apontados como fatores importantes para garantir que os incentivos fiscais se traduzam em resultados concretos no mercado habitacional. “O Orçamento do Estado também prevê uma doação de 15 milhões para operações de modernização e simplificação dos processos de licenciamento. Era importante haver também um investimento significativo na capacitação deste tipo de entidades para que de facto estes regimes possam chegar ao terreno e ter um impacto prático”, conclui a Tax Partner, Internacional Tax and Transactions Services da EY, Bruna Melo.

A proposta de Orçamento do Estado para 2027 (OE2027) é “prudente” e reflete mais um ano de estabilidade fiscal, algo que os investidores apreciam, mas revela falta de ambição ao voltar a não abordar a questão da produtividade. Por outro lado, e apesar de o excedente orçamental ser um “sinal positivo” numa altura de turbulência nos mercados, o Governo deve refletir sobre se não estará a ir além do necessário, defende Pedro Fugas, sobretudo dada a crise do custo de vida, particularmente na habitação.

O Country Tax Leader da EY aproveitou a sua intervenção na conferência desta quarta-feira sobre o OE2027, promovida pelo JE em parceria com a consultora, para elogiar a trajetória das contas públicas nacionais e a estabilidade fiscal que tem marcado os últimos anos, embora alertando para os desafios que se aproximam.

Resumindo a proposta como um orçamento de “continuidade fiscal, prudente nas contas públicas, mas com uma margem muito estreita para responder a novos choques e com ambição limitada no reforço estrutural da competitividade”, Pedro Fugas começou por destacar a “boa notícia” que é novo ano de redução do rácio de dívida, embora questionando “até que ponto não estaremos a fazer uma redução demasiado forte e além dos compromissos e exigências de Bruxelas”.

“É aqui que temos de ver onde poderemos ter alguma margem para estimular a economia”, continuou, lembrando, por exemplo, a questão da habitação, onde, argumenta, há “espaço para uma resposta mais ampla à crise”. “Se estamos tão bem – e obviamente ninguém quer voltar a situações de défice, mas se o rácio de dívida desce mais rápido do que acordado com a Comissão –, talvez houvesse aqui espaço para introduzir mais medidas fiscais”, sugere.

Uma destas medidas seria o alargamento da taxa de 6% na construção “a um investidor que, por sua vez, afete [o imóvel] ao arrendamento”, algo que permitiria aumentar significativamente a oferta disponível no mercado.

Por outro lado, Pedro Fugas destaca outros dois elementos que considera “centrais” da proposta: a “perspectiva que o choque energético é temporário” e o fim do PRR, que deu um forte impulso à economia nos últimos trimestres e cujo final se traduzirá numa quebra substancial do investimento. A capacidade nacional de substituir o contributo da formação de capital fixo para o crescimento será mesmo “o principal teste à nossa economia” no próximo ano, argumenta.

O especialista da EY elogiou ainda a estabilidade fiscal que os orçamentos dos últimos três anos têm revelado, algo que “é de saudar” dada a estabilidade e previsibilidade que tal confere aos portugueses e aos investidores que olham para o nosso país. Ainda assim, “continua a faltar ambição nas medidas de produtividade”, um dos ‘calcanhares de Aquiles’ recorrentes da economia portuguesa.

Junta-se a isto a expectativa do lado das famílias por mexidas mais significativas e arrojadas no IRS, ainda que a redução seja “uma boa medida”, considera Pedro Fugas. Já no que respeita às empresas, o cumprimento da trajetória de redução do IRC prometida em campanha eleitoral merece elogios, bem como a intenção anunciada na abertura da conferência pelo ministro das Finanças de visitar as derramas no Orçamento para 2028, mas houve estranheza pela ausência de um capítulo dedicado ao imposto sobre pessoas coletivas.

“Pela primeira vez, e para muito espanto nosso, temos um OE que não tinha sequer um capítulo do IRC”, destacou o Country Tax Leader da EY, embora classificando as mexidas anunciadas como positivas.