O investimento para construir 4 kitnets com banheiro e cozinha individuais pode variar entre R$ 350 mil e R$ 600 mil no padrão médio de mercado para modelos de 30 m². Em projetos otimizados de 20 m² construídos com execução direta, o custo total pode iniciar em aproximadamente R$ 200 mil, cerca de R$ 50 mil por unidade.

O valor final do empreendimento é impactado diretamente pela metragem quadrada, pelo equilíbrio entre instalações hidráulicas e elétricas e pela precificação do aluguel para definir o tempo de retorno sobre o capital.

Metragem e ganho de escala no orçamento

A definição da metragem quadrada é a variável de maior peso no custo inicial de construção. Unidades compactas entre 20 m² e 30 m² oferecem a relação mais eficiente entre aproveitamento de espaço e valor investido.

Construir 4 kitnets de forma simultânea permite obter economia de escala de até 20% no custo total. Essa redução ocorre devido à padronização da planta, compras em lote e compartilhamento de estruturas, como fundações e paredes divisórias. A ampliação da área para 40 m² ou 45 m² faz elevar os custos de alvenaria e acabamento sem proporcionar um aumento proporcional no valor arrecadado com a locação.

Instalações hidráulicas e elétricas: divisão de custos

A distribuição financeira das instalações deve considerar paridade entre etapas técnicas. Em projetos de 60 m², o custo de instalação hidráulica fica em torno de R$ 8 mil, enquanto a instalação elétrica cerca de R$ 6,5 mil.

Para otimizar esses gastos no projeto de 4 unidades, a prática recomendada consiste em alinhar os banheiros e cozinhas em paredes contíguas. Essa disposição centraliza as prumadas de água, esgoto e os conduítes elétricos, reduzindo a metragem de tubulações e o tempo de execução da mão de obra.

Como reaver o investimento?

O valor do aluguel de uma kitnet depende da localização geográfica, do padrão dos acabamentos e do modelo de gestão – locação tradicional ou por temporada.

A opção por construir múltiplas unidades de menor porte diminui o risco de vacância, garantindo receita contínua mesmo quando uma das unidades está desocupada.

Além disso, a inclusão de mobília funcional ou itens essenciais amplia o valor percebido do imóvel, permitindo cobranças mais competitivas no mercado.

Regularização e planejamento prévio

A previsibilidade financeira da obra depende do detalhamento de etapas como fundação, alvenaria, cobertura, instalações e revestimentos.

A aprovação do projeto arquitetônico na prefeitura local e a emissão do alvará de construção são exigências legais que evitam paralisações, multas e atrasos na entrega dos imóveis para locação.

A taxa Euribor subiu hoje novamente a três, a seis e a 12 meses em relação a segunda-feira.

A taxa Euribor a seis meses, que passou em janeiro de 2024 a ser a mais utilizada em Portugal nos créditos à habitação com taxa variável, avançou hoje, ao ser fixada em 3,017%, mais 0,023 pontos percentuais que na segunda-feira.

Dados do Banco de Portugal (BdP) referentes a agosto indicam que a Euribor a seis meses representava 40,3% do ‘stock’ de empréstimos para a habitação própria permanente com taxa variável.

Os mesmos dados indicam que as Euribor a 12 e a três meses representavam 31,03% e 24,27%, respetivamente.

No prazo de 12 meses, a taxa Euribor também subiu hoje, para 3,245%, mais 0,012 pontos que na véspera.

A Euribor a três meses avançou hoje, ao ser fixada em 2,646%, mais 0,003 pontos.

Em 10 de setembro, como esperado pelos mercados, o Banco Central Europeu (BCE) subiu as taxas diretoras, em 25 pontos base, depois de as ter mantido em julho.

Em junho, o BCE tinha subido, pela primeira vez desde setembro de 2023, as taxas diretoras, designadamente 25 pontos base, depois de as manter em abril, pela sétima reunião consecutiva e de oito reduções desde que a entidade iniciou o ciclo de cortes em junho de 2024.

A próxima reunião de política monetária do BCE realiza-se em 28 e 29 de outubro em Frankfurt.

As Euribor são fixadas pela média das taxas às quais um conjunto de 21 bancos da zona euro está disposto a emprestar dinheiro entre si no mercado interbancário.