A atividade do setor privado na Zona Euro cresceu em outubro ao ritmo mais lento dos últimos quatro meses, pressionada pela subida dos custos de produção e pela contração da economia francesa.

O PMI compósito, calculado pela S&P Global a partir de inquéritos a cerca de cinco mil empresas, desceu 2,3%, de 53,1 pontos em setembro para 51,9 pontos em outubro, segundo a estimativa preliminar divulgada esta sexta-feira. Foi o quarto mês consecutivo de aumento da atividade, mas o mais fraco dessa sequência – um valor acima de 50 indica expansão, pelo que a economia da região continua a crescer, mas a um ritmo menor.

“A economia da Zona Euro inicia o quarto trimestre com as empresas a reportarem um crescimento ainda robusto, sendo o PMI preliminar consistente com um crescimento do PIB a um ritmo trimestral de 0,3%”, refere Chris Williamson, economista-chefe de negócios da S&P Global Market Intelligence.

O abrandamento atingiu a indústria e os serviços: o índice de atividade nos serviços passou de 53 para 51,7 pontos, o valor mais baixo em dois meses. Na indústria transformadora, o índice de produção recuou de 53,6 para 52,4 pontos, também um mínimo de quatro meses, e o PMI industrial desceu de 52,9 para 52,4 pontos, o nível mais baixo em três meses.

Em França, a produção do setor privado voltou a diminuir, depois de em setembro ter registado a primeira subida em dez meses. A Alemanha e o conjunto dos restantes países continuaram a crescer, mas com menos intensidade.

Os preços foram o outro ponto de pressão. Os industriais indicaram uma subida “acentuada e acelerada” dos custos de produção, muitas vezes associada a custos mais elevados com energia, combustíveis e transportes, a mais forte desde maio e acima da média do ano até agora.

Os preços cobrados pelas empresas subiram a um ritmo mais lento do que em setembro na Alemanha e em França, mas aceleraram no conjunto dos restantes países.

Chris Williamson refere que “a chave para o abrandamento mais generalizado é a nova escalada das pressões inflacionistas observada durante o mês”, acrescentando ainda que “as taxas de juro mais elevadas também começam a fazer-se sentir, travando a procura”, e que o cenário de crescimento sustentado e inflação persistentemente elevada “irá provavelmente alimentar mais especulação sobre uma política de aperto mais agressiva por parte do BCE”.

Os dados sublinham a situação difícil que a França enfrenta, com o PMI a indicar que a economia está a deslizar para a contração, numa altura em que a confiança das empresas atinge o nível mais baixo desde 2012, se excluirmos a pandemia.

Os dados mostram ainda que as novas encomendas aumentaram ao ritmo mais lento da atual sequência de quatro meses, com melhorias modestas na indústria e nos serviços. Além disso, o emprego ficou praticamente inalterado, com um aumento residual, e a criação de postos de trabalho nos serviços desceu para o nível mais baixo em cinco meses.

Em França o emprego diminuiu, enquanto na Alemanha e no resto da região aumentou. “A contratação ficou entretanto perto da estagnação, já que a entrada de novas encomendas arrefeceu e mostra apenas um crescimento escasso”, destaca Chris Williamson.

Os dados da S&P Global revelam ainda que a confiança empresarial desceu para o nível mais baixo em cinco meses, com uma quebra particularmente forte na indústria.

Em França, o pessimismo associado à instabilidade e à incerteza política contrastou com o sentimento positivo nas restantes economias. “Os dados sublinham a situação difícil que a França enfrenta, com o PMI a indicar que a economia está a deslizar para a contração, numa altura em que a confiança das empresas atinge o nível mais baixo desde 2012, se excluirmos a pandemia”, refere Chris Williamson.

Os dados finais de outubro serão publicados a 2 de novembro, para a indústria, e a 4 de novembro, para os serviços e o índice compósito.

Há senhorios que deixam casas vazias por receio de não receberem a renda e famílias que gastam mais de 60% do rendimento com a habitação. É a estes dois grupos que procuram responder as propostas de PS e Chega para a nova lei do arrendamento.

Os socialistas querem uma garantia pública que cubra rendas em atraso e danos nas casas. O Chega quer reduzir o alargamento das cauções pretendido pelo Governo e apoiar as famílias com mais deduções no IRS ou com ajudas diretas. Os três especialistas em economia e políticas de habitação ouvidos pelo ECO admitem que estas medidas podem dar confiança aos senhorios e algum alívio aos inquilinos, mas nenhum antecipa que, por si só, façam descer as rendas.

A garantia proposta pelo PS seria gerida pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e pagaria aos senhorios as rendas em atraso e os danos feitos nas casas.

As recentes propostas governamentais de eliminar os limites das cauções ou de aumentar o limite de rendas antecipadas parecem, no geral, medidas relativamente casuísticas.

Para Gonçalo Antunes, professor da Universidade Nova de Lisboa e autor de várias obras no domínio das políticas de habitação, o receio dos proprietários vem sobretudo da demora dos processos de despejo e de cobrança, e não de um incumprimento generalizado. Por isso, considera que a garantia pode ser “um importante fator de confiança e de segurança no mercado de arrendamento”, desde que haja cautelas para não passar para o Estado os contratos de maior risco e se fixem limites às rendas elegíveis.

Vera Gouveia Barros, economista e investigadora nas áreas de economia do turismo e de economia da habitação, levanta dúvidas sobre o funcionamento da medida, desde logo porque, sendo a adesão voluntária, os contratos mais arriscados podem ser os que mais recorrem à garantia. A economista aponta ainda que o mecanismo “pode reduzir a diligência dos senhorios na seleção dos arrendatários e criar situações de risco moral”, a que acresce “o problema da seleção adversa”.

Sobre a recuperação do dinheiro junto do inquilino, Vera Gouveia Barros questiona: “É verdade que a proposta prevê que o Estado possa recuperar junto do arrendatário os montantes pagos ao senhorio, mas como?” A economista questiona também a capacidade do IHRU e alerta que, “se o senhorio tiver de esperar meses para receber, uma parte da segurança que se pretende proporcionar desaparece”.

Joaquim Montezuma, professor do ISEG e fundador da ImoEconometrics, considera a medida “positiva”, sublinhando que “muitos senhorios têm receios de colocar as casas no mercado de arrendamento” por medo de não receberem as rendas e que uma garantia reduz esse risco, notando, contudo, que “nunca vai reduzir totalmente”, porque estas garantias “são limitadas no tempo” e “estão também limitadas ao valor dos danos”.

O professor do ISEG refere ainda que o Governo francês avançou com um mecanismo semelhante, que terá abrangido cerca de 7% dos novos contratos, mas salienta que a garantia “não vai resolver, por si só, o problema do arrendamento em Portugal, mas será, sem dúvida, um excelente contributo para a sua melhoria”.

Quem paga o risco do arrendamento?

Nas cauções, a lei atual limita a caução a duas rendas e a antecipação de rendas a dois meses. O Governo propõe acabar com o limite da caução e permitir até três rendas antecipadas, e o Chega quer reduzir esse alargamento.

Joaquim Montezuma aceita a caução como sinal de que o inquilino tem capacidade para pagar e admite exigir até duas rendas, mas considera que pedir três ou quatro será “exagero”. Já Gonçalo Antunes antecipa “resultados marginais e residuais” destas alterações na atração de casas para arrendar, notando que “as recentes propostas governamentais de eliminar os limites das cauções ou de aumentar o limite de rendas antecipadas parecem, no geral, medidas relativamente casuísticas”.

Vera Gouveia Barros nota que, com a caução limitada, “aquilo que o senhorio considera ser o montante necessário para se cobrir do risco de perdas vai ser transferido para a renda”, o que pode ser uma barreira de entrada menor para o inquilino do que entregar logo um montante à cabeça.

A economista reconhece que o Governo conta com mais casas no mercado e maior concorrência entre senhorios para evitar abusos, mas avisa que pode repetir-se o que aconteceu com as viagens aéreas entre o continente e a Madeira, numa primeira fase, quando o mercado foi liberalizado: “Antes que pudessem entrar as low-cost, a TAP ficou uns meses sozinha no mercado, a gozar bem o seu poder de monopólio”.

Permitir que alguém não pague mais-valias na venda de uma casa onde não vivia para comprar uma casa onde viver parece-me muito bem.

As alterações às cauções e às rendas antecipadas mexem nas condições de entrada no contrato, mas não no valor da renda. Noutros países europeus, a intervenção incidiu nos preços e teve impactos significativos no mercado.

• Em Berlim, o limite às rendas que vigorou até ser anulado, em 2021, reduziu a oferta de casas para arrendar em até 60%, segundo o instituto Ifo, e a oferta manteve-se nesse nível depois da anulação.
• Na Catalunha, onde a contenção de rendas se aplica desde 16 de março de 2024, um estudo da Fedea concluiu que as rendas subiram 5,7% entre o primeiro trimestre de 2024 e o último de 2025, contra 10,8% no conjunto de Espanha. Os anúncios de casas para arrendar caíram, porém, 20,5%.

O PS não propõe limites às rendas e o Chega fala num “limite às rendas astronómicas”, sem que o seu desenho seja conhecido. Estes casos servem, por isso, apenas de referência sobre o que acontece quando se intervém no preço.

Apoio às famílias pode ir parar ao bolso do senhorio

Na fiscalidade, o PS propõe um regime excecional de três anos, com isenção de mais-valias na venda de casas existentes até 300 mil euros destinadas a habitação própria e permanente, tributação reduzida entre 300 mil e 500 mil euros e isenção de imposto do selo na compra e no crédito à habitação.

No arrendamento, o PS defende contratos de cinco anos, por opção das partes, com as rendas tributadas a 5%. O Chega admitiu viabilizar propostas socialistas na habitação, mas defende que as soluções constem do Orçamento do Estado.

Não estou a ver que uma pessoa não vende a casa por conta da tributação da mais-valia.

As três avaliações dos especialistas ouvidos pelo ECO sobre esta isenção de mais-valias diferem no alcance que lhe atribuem.

• Gonçalo Antunes considera relevante a isenção para segundas habitações em zonas de pressão urbanística, desde que passem a habitação própria e permanente, porque pode levar para o mercado casas subutilizadas e bem localizadas.
• Vera Gouveia Barros lembra que a isenção já existe quando o dinheiro da venda é aplicado noutra habitação própria e permanente. Para a economista, o que está em causa é estendê-la a casas onde o vendedor não vivia, o que lhe parece “muito bem”, e defende que também valha para a compra de casa para ascendentes e descendentes.
• Joaquim Montezuma admite testá-la, mas duvida do resultado, notando que não estar “a ver que uma pessoa não vende a casa por conta da tributação da mais-valia”.

Do lado das famílias, o Chega propõe aumentar em 50% as deduções de IRS com rendas e crédito à habitação. André Ventura admitiu também apoiar diretamente os agregados com taxa de esforço acima de 60%. Gonçalo Antunes considera que, nesses casos, uma dedução no IRS não basta e prefere “apoios diretos e mensais para agregados familiares até determinado escalão de IRS”.

Vera Gouveia Barros avisa que uma taxa de esforço fixa “é cega ao rendimento” e que apoios dados antes da contratação podem acabar nas mãos de quem oferece as casas. A experiência francesa ajuda a perceber este risco.

Num estudo sobre uma reforma dos apoios à habitação em França, publicado em 2006 na revista Labour Economics, a economista Gabrielle Fack concluiu que cada euro adicional de apoio se traduziu num aumento de 78 cêntimos na renda, ficando apenas 22 cêntimos para o agregado de baixos rendimentos. A autora atribui o efeito à fraca capacidade de resposta da oferta de casas: a procura aumentou, mas a oferta reagiu pouco, a curto e a médio prazo.

Cauções, garantias e deduções são dossiês com custo para senhorios, inquilinos e contribuintes, já a oferta, que os especialistas colocam no centro do problema, tem um calendário próprio e mais longo do que o das votações.

Uma análise do Insee de 2014, de Céline Grislain-Letrémy e Corentin Trevien, chegou a uma conclusão na mesma direção: os apoios mais elevados empurraram as rendas do mercado privado para cima, sem efeito na quantidade nem na qualidade das casas oferecidas. Vera Gouveia Barros avisa que apoios atribuídos “a priori” podem “ir parar às mãos de quem está do lado da oferta”, em vez de beneficiarem quem se pretende ajudar.

Lidas em conjunto, as três análises apontam para o mesmo ponto fraco: PS e Chega propõem sobretudo medidas que reduzem o risco do senhorio ou aliviam o orçamento das famílias, e nenhuma delas obriga a que haja mais casas para arrendar.

Os especialistas ouvidos pelo ECO dão valor a cada instrumento, mas nenhum aposta que a soma baste para mudar o preço. Vera Gouveia Barros chega a dizer que o seguro seria “um second best” e que o primeiro passo seria ter uma Justiça “fácil, célere, previsível e economicamente acessível”. Joaquim Montezuma lembra que o Estado esteve ausente durante anos na oferta de habitação a preços acessíveis. Já Gonçalo Antunes defende que é preciso “alguma criatividade” para mobilizar os alojamentos vagos.

A negociação na especialidade vai decidir quanto do desenho final fica com o Governo e quanto passa para as exigências do Chega e do PS. Cauções, garantias e deduções são dossiês com custo para senhorios, inquilinos e contribuintes, e é sobre eles que terá de se formar uma maioria parlamentar. Já a oferta, que os especialistas colocam no centro do problema, tem um calendário próprio e mais longo do que o das votações.