La metà delle case in vendita in Italia ha un prezzo richiesto non superiore a 200mila euro, ma le differenze tra città e regioni sono molto marcate. A Milano e Firenze gli immobili disponibili entro questa fascia di prezzo rappresentano rispettivamente soltanto il 9% e il 5% del mercato, mentre a Genova e Palermo superano il 60%. È quanto emerge da un’analisi di Casa.it sugli annunci immobiliari di ottobre 2026, che ha esaminato la distribuzione delle abitazioni in vendita nelle diverse fasce di prezzo e le dimensioni medie degli immobili.

Case in vendita sotto i 200mila euro, dove si trovano in Italia

A livello nazionale, il 22% delle case viene proposto a un prezzo fino a 100mila euro, mentre il 28% si colloca tra 100.001 e 200mila euro. Rispetto allo stesso periodo del 2025, la quota complessiva degli immobili entro i 200mila euro è diminuita di due punti percentuali, passando dal 52% al 50%.

La disponibilità di immobili entro i 200mila euro cambia sensibilmente a seconda dell’area geografica. Nel Sud Italia il 68% delle abitazioni in vendita rientra in questa fascia di prezzo, mentre nelle Isole la percentuale sale al 69%. Nel Nord-Est, invece, soltanto il 37% degli immobili viene proposto a un prezzo non superiore a 200mila euro. Nel Centro la quota raggiunge il 43%, mentre nel Nord-Ovest si attesta al 49%.

A livello regionale, il Molise presenta la percentuale più elevata, con l’84% degli immobili in vendita entro i 200mila euro, seguito da Calabria e Basilicata. Le percentuali più basse si registrano invece in Trentino-Alto Adige, Veneto e Toscana.

Case sotto i 200mila euro, la classifica delle città italiane

Tra le otto principali città italiane considerate nell’analisi, Firenze risulta quella con la minore disponibilità relativa di abitazioni entro i 200mila euro. Soltanto il 5% delle case in vendita nel capoluogo toscano rientra infatti in questa fascia. A Milano la percentuale sale al 9%, mentre a Bologna raggiunge il 15%. Situazione differente a Genova, dove il 66% degli immobili viene proposto entro i 200mila euro. Seguono Palermo con il 62% e Torino con il 57%.

A Milano, Firenze e Bologna, con una spesa fino a 200mila euro si trovano mediamente immobili di un solo locale. A Roma, Napoli e Torino il numero medio sale a due, mentre a Palermo raggiunge tre locali e a Genova quattro.

Quanto costa comprare casa a Milano, Roma e Firenze

L’analisi di Casa.it permette di confrontare anche la distribuzione degli annunci nelle fasce di prezzo superiori. A Milano, il 24% degli immobili in vendita viene proposto tra 200.001 e 300mila euro, mentre il 20% si colloca tra 300.001 e 400mila euro. Il 21% delle abitazioni milanesi supera i 700mila euro e il 12% presenta un prezzo richiesto superiore a un milione di euro.

A Firenze la quota delle abitazioni oltre i 700mila euro raggiunge il 23%, mentre il 14% degli immobili supera il milione. A Roma, invece, il 26% delle case è disponibile tra 200.001 e 300mila euro, il 19% tra 300.001 e 400mila euro e il 14% oltre i 700mila euro.

Quanto è grande una casa da 200mila euro in Italia

Oltre al prezzo, l’analisi considera il numero medio dei locali disponibili nelle diverse fasce di spesa. A livello nazionale, le abitazioni in vendita fino a 200mila euro hanno mediamente quattro locali. La stessa dimensione media si registra nella fascia compresa tra 200.001 e 300mila euro.

Tra 300.001 e 500mila euro si passa mediamente a cinque locali, mentre tra 500.001 e 700mila euro la media sale a sei. Per gli immobili con un prezzo superiore a 700mila euro, il numero medio arriva a nove locali.

Il 5 settembre a Sorrento si è celebrato il matrimonio che ha avuto come protagonista Ida Di Filippo, una dei tre agenti milanesi di “Casa a prima vista”. Lo scorso 6 ottobre il matrimonio è stato proposto anche in tv da Real Time, in uno speciale dal titolo “Il matrimonio di Ida e Pietro”.

Tra gli invitati del matrimonio c’erano ovviamente anche i suoi colleghi Gianluca Torre e Mariana D’Amico. In una recente intervista a “Vanity Fair”, D’Amico ha così raccontato come è andato l’evento: “Durante la festa abbiamo ballato, ci siamo abbracciate ma non ho pianto, mi sono trattenuta. Mi sono commossa durante la mia dedica: mi tremavano le mani. Mi sono, però, commossa anche e soprattutto nei momenti in cui eravamo sole io e Ida”.

Ripercorrendo la propria vita, Mariana D’Amico ha condiviso anche alcuni ricordi della sua infanzia: “Una mia compagna un giorno mi chiese perché non avessi il papà, che non avevo mai visto: quando nasci senza, da piccola non ti poni le domande. Mia madre mi aveva raccontato che era morto di un problema cardiaco – era stato operato più volte negli Stati Uniti – e io, d’istinto, le ho detto quello che mi aveva detto lei: che era morto di mal di cuore. Una frase che mi porto dentro ancora oggi. Resta che ero l’unica con la sola mamma in famiglia“.

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Nao consigues pagar a tua renda? Traz a tua tenda: “Non riesci a pagare l’affitto? Porta la tua tenda”. Come spesso accade nel Portogallo di un genio della letteratura come Fernando Pessoa, anche nelle lotte sociali il richiamo della poesia è fortissimo. Lo striscione simbolo della protesta che dalla fine della scorsa settimana ha trasformato la centralissima Praça D.Joao I° di Porto in un camping urbano, dopo gli scontri con la polizia avvenuti nella notte tra mercoledì e giovedì, è stato sostituito da quello più amaro A violéncia è o ùnico argumento da ignorància (e qui la traduzione è inutile). Il movimento di lotta per la casa, esploso nelle piazze di Madrid, alla fine è arrivato anche nel vicino Portogallo, dove negli ultimi quindici anni il mercato immobiliare ha avuto un’impennata clamorosa: Lisbona e Porto come Londra e Milano, siamo a questi livelli.

Il cuore della protesta è Porto, dove sono in corso maxi-lavori per l’ampliamento della rete metropolitana e dove nell’ultimo decennio è esploso il turismo. La piazza è stata occupata in modo progressivo. Ai giovani, si sono aggiunte persone di mezz’età e anziani. Il problema degli alloggi è trasversale. Unisce tutta quella fascia di popolazione che non possiede una casa. Il contrasto con i “proprietari”, che hanno spesso ereditato abitazioni anche in rovina e sono diventati improvvisamente ricchi, è notevole. Non c’è da sorprendersi se il premier Luìs Montenegro, capo del governo conservatore, ha liquidato la questione accusando i protestanti di essere “egoisti” perché turbano pace e quiete pubblica. Facile per lui pontificare: possiede una casa a Espinho, tre a Bragança e altre cinquanta sparse nell’impero immobiliare dell’azienda di famiglia.

Le parole più dure sono però state espresse dal sindaco di Porto, Pedro Duarte, anche lui esponente del partito socialdemocratico al governo. Il suo richiamo all’ordine e allo sgombero della piazza ha preceduto l’intervento della polizia, scattato tra il 14 e il 15 ottobre, in piena notte, quando ormai non erano più presenti giornalisti e televisioni. Gli agenti hanno usato le maniere forti. Gli scontri hanno provocato il ferimento di 37 persone, 2 delle quali in modo grave. La protesta non si è fermata. Giovedì sera, sono tornate le tende, ma qualche ora dopo c’è stato l’autoscioglimento perché è circolata la voce dell’infiltrazione di militanti dell’estrema destra. Un ritiro temporaneo. Venerdì notte la piazza è stata nuovamente occupata, i toni della protesta sono diventati più forti e nelle tv si è dato spazio a chi minacciava “dobbiamo trovare la casa di Montenegro”.

Il movimento raggiungerà oggi Lisbona, con un corteo che partirà da Cais do Sodré, vicino al fiume Tago e raggiungerà Praça Rossìo, cuore della capitale, dove il sindaco Pedro Moedas, anche lui del PSD, ha annunciato il ritiro dei monopattini elettrici condivisi per ragioni di sicurezza. Un altro sit-in è in programma a Coimbra, città universitaria, dove la crisi delle abitazioni colpisce soprattutto gli studenti. Le manifestazioni sono state organizzate dalla CGTP (Confederazione Generale dei Lavoratori Portoghesi) contro il “brutale aumento” dei prezzi di case, carburante e beni di prima necessità. A Faro, in Algarve, regione turistica dove i prezzi hanno raggiunto livelli elevatissimi, in solidarietà con “le tende di Porto” si svolgerà un raduno presso la Rotonda do Fórum, organizzato da diversi movimenti e collettivi.

In Portogallo la situazione esplosiva degli alloggi è stata prodotta da tre fattori: aumento della popolazione grazie anche al contributo degli immigrati delle ex colonie (Brasile e Angola in particolare), alterazione del mercato prodotta dai pensionati sbarcati nel paese per approfittare delle agevolazioni fiscali e carenza strutturale dell’edilizia popolare. L’affitto di un monolocale a Porto e Lisbona costa come uno stipendio. I giovani sono tagliati fuori e sono costretti a restare in famiglia. I lavoratori con i salari più bassi abbandonano i grandi centri urbani e cercano un tetto in aree rurali, lontane da uffici e fabbriche. Il movimento non ha ancora espresso un leader. Lo slogan è “oggi parlano alcuni, domani parlano altri”. Sono stati finora respinte affiliazioni politiche: “La lotta per un alloggio dignitoso è trasversale e attraversa tutta la nostra società”.

E’ stata aperta un’inchiesta sugli scontri di Porto, ma la linea dura ha raccolto i consensi anche del partito populista di estrema destra Chega. “L’intervento delle forze dell’ordine è stato corretto – il commento del deputato Pedro Pinto -. Il Portogallo non è un paese di tende in strada”. Il governo si appella alla legge che vieta le proteste pubbliche dopo le 0.30, ma gli attivisti replicano citando l’articolo 45 della Costituzione, nel quale si esprime il diritto alla manifestazione. Una posizione, questa, sostenuta dal presidente della Repubblica, il socialista Antonio José Seguro: “Difendo il diritto di manifestare, ma nel rispetto della legge”.

La protesta per la casa potrebbe travolgere l’intero Portogallo e non vanno sottovalutate le sue potenzialità. E’ la tesi del sociologo Fernando Bessa Ribeiro, professore dell’Università del Minho: “Con la questione degli alloggi, nel nostro paese siamo in uno stato di emergenza. La situazione potrebbe diventare esplosiva. Il governo farebbe bene a non sottovalutarla perché potrebbe sfuggire di mano. Dopo decenni di resistenza passiva, in Portogallo stiamo assistendo a una forma di protesta proattiva. C’è un risveglio di partecipazione e di coscienza civile. Non sappiamo dove possa portare”.

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Acquistare una casa rappresenta uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona. Nella maggior parte dei casi, l’acquisto è possibile solo grazie all’ottenimento di un mutuo bancario. Ma cosa succede se, dopo aver firmato un contratto preliminare di compravendita, la banca rifiuta il finanziamento? È possibile recedere dal contratto senza conseguenze economiche?

La risposta è negativa, a meno che non si inserisca nel contratto una condizione sospensiva, ovvero un apposito meccanismo di tutela che subordina l’accordo alla concessione del finanziamento.

Vediamo quali sono i rischi cui può andare incontro l’acquirente e in cosa consiste la clausola che sospende l’efficacia del contratto all’erogazione del finanziamento.

Il mutuo rifiutato non annulla in automatico la compravendita

È importante sapere che quando si sottoscrive un contratto preliminare di compravendita si resta ad esso vincolato anche nel caso in cui la banca dovesse rifiutare il mutuo. Non è questa una ragione per poter legittimamente recedere dall’accordo. Gli impegni assunti nei confronti del venditore devono essere ottemperati e questo vuol dire che l’acquirente è comunque obbligato a sottoscrivere nei termini fissati il rogito dinanzi al notaio per la conclusione del contratto definitivo.

In caso di inadempimento il compratore rischia di perdere la caparra confirmatoria versata oppure di essere chiamato a risarcire il danno subito dal venditore.

Cos’è la condizione sospensiva del mutuo

La condizione sospensiva è una clausola contrattuale che subordina l’efficacia dell’accordo al verificarsi di un determinato evento. È un elemento accessorio, inserito per volontà delle parti, che non incide sulla validità del contratto ma solo sulla sua efficacia. Solo al verificarsi dell’evento dedotto come condizione sospensiva esso produrrà i suoi effetti.

La condizione è un istituto giuridico disciplinato dall’articolo 1353 Codice civile e consiste in un avvenimento futuro e incerto al verificarsi del quale è dunque condizionata l’iniziale efficacia del contratto, o di una sua clausola oppure (e in tal caso siamo di fronte a una condizione risolutiva) la cessazione degli effetti del contratto.

L’evento dedotto in condizione deve essere futuro rispetto al momento di sottoscrizione del contratto e incerto. L’incertezza riguarda sia il se dell’evento, sia il momento in cui esso si potrebbe verificare.

Tale avvenimento, inoltre, non deve essere meramente potestativo ossia dipendente strettamente dalla volontà di uno dei contraenti.

In attesa che la condizione si avveri si dice che essa è pendente. Questo lasso di tempo, bisogna intenderci, non può essere infinito tanto è vero che la condizione sospensiva può essere accompagnata dalla previsione di un termine entro il quale l’evento debba avverarsi. Scaduto detto termine la condizione si considera non avverata e il contratto non produce effetti.

L’autonomia contrattuale delle parti consente di pattuire una condizione in favore di una sola delle parti (cosiddetta condizione unilaterale), la quale può avvalersene o rinunciarvi a propria discrezione.

Durante il periodo di sospensione degli effetti le parti si trovano in una situazione di aspettativa che comunque viene tutelata dalla legge poiché le parti, in attesa che la condizione si verifichi, devono comportarsi secondo buona fede ossia secondo le regole della correttezza. Tale principio impone ai contraenti di astenersi dal compiere atti che possano impedire l’avveramento della condizione.

Condizione sospensiva di mutuo

Nel contesto specifico dell’acquisto di un bene immobile, la condizione sospensiva assume un ruolo fondamentale nei casi in cui per far fronte al pagamento del prezzo è indispensabile accendere un mutuo. Qualora nel contratto preliminare sia stata inserita la condizione sospensiva di mutuo il trasferimento della proprietà e l’obbligo di pagamento del prezzo non si producono fino a che l’evento, ovvero la concessione del mutuo dalla banca non si verifichi.

In pratica, il contratto viene firmato ma i suoi effetti restano “congelati” fino a quando la banca non comunica l’approvazione del finanziamento.

Se il mutuo viene concesso, il contratto diventa pienamente efficace.

Se invece il mutuo viene rifiutato entro i termini stabiliti, la compravendita non produce effetti e le parti vengono liberate dagli obblighi assunti.

Questa clausola rappresenta la principale forma di tutela per chi acquista un immobile facendo affidamento sul credito bancario.

Cosa succede alla caparra se il mutuo viene rifiutato?

La sorte della caparra confirmatoria dipende direttamente dalla presenza o meno della clausola sospensiva. Se è presente la clausola sospensiva e il contratto prevede espressamente che l’acquisto è subordinato all’ottenimento del mutuo, il rifiuto del finanziamento determina il mancato avveramento della condizione. Di conseguenza, il contratto diventa inefficace e la caparra deve essere restituita all’acquirente. Non si configura alcun inadempimento e non sono dovute penali.

Se la clausola sospensiva non è presente e l’acquirente non adempie rifiutando il contratto definitivo, il venditore potrà trattenere la caparra ricevuta oppure chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno.

Quando è possibile recedere senza conseguenze

In presenza di una condizione sospensiva di mutuo non basta affermare che il mutuo non è stato concesso. Occorre dimostrare di aver presentato la domanda nei tempi previsti e di aver fornito alla banca tutta la documentazione richiesta. Questi documenti possono risultare decisivi per dimostrare che il mancato ottenimento del mutuo non dipende da una condotta negligente dell’acquirente.

Come deve essere scritta una clausola sospensiva efficace

Una clausola sospensiva generica può generare dubbi interpretativi e contenziosi. Per questo motivo è opportuno che indichi con precisione alcuni elementi essenziali. Essa deve essere redatta con il massimo della chiarezza.

In particolare dovrebbe specificare:

• l’importo minimo del mutuo richiesto;
• il termine entro il quale il finanziamento deve essere deliberato;
• l’istituto bancario o gli istituti a cui ci si è rivolti;
• le condizioni economiche minime accettabili;
• le modalità di comunicazione dell’esito della pratica tracciabili come la Pec o la lettera raccomandata.

Una clausola dettagliata riduce sensibilmente il rischio di contestazioni tra venditore e acquirente.

A cosa fare attenzione prima di firmare

Per evitare spiacevoli conseguenze economiche, chi intende acquistare un immobile attraverso un mutuo dovrebbe adottare alcune precauzioni.

Prima di tutto è opportuno verificare la propria capacità di accesso al credito richiedendo una pre-valutazione bancaria preliminare. Inoltre, è consigliabile inserire sempre una clausola sospensiva chiara e dettagliata se possibile già nella proposta d’acquisto.

È altrettanto importante rispettare i tempi stabiliti per la presentazione della domanda di mutuo e conservare tutte le prove dell’iter seguito presso la banca.

Un’attenta pianificazione può evitare la perdita della caparra e costosi contenziosi giudiziari.

Una ricerca promossa da Immobiliare.it ha rilevato gli aumenti degli affitti in Italia tra il 2020 a il 2026, trovando che, in media, nel nostro Paese i canoni sono aumentati del 33,2% in 6 anni, a fronte di un’inflazione totale di circa il 20%. Il costo delle case sta quindi aumentando più rapidamente di quello della vita.

I dati differiscono molto tra città. Inaspettatamente, Milano è tra quelle che cresce di meno. Già sei anni fa, però, partiva da un costo medio che era più alto di buona parte di quello delle altre grandi città oggi. Le crescite più repentine sono avvenute invece a Bari e a Genova.

Quanto sono aumentati gli affitti in Italia dal 2020

La ricerca di Immobiliare.it prende in considerazione un periodo di forte inflazione per l’Italia, in cui l’aumento dei prezzi ha spesso superato la media del 2% annuo che dovrebbe rappresentare il riferimento per il lungo periodo.

Nonostante questo, la crescita dei canoni nelle grandi città ha superato di gran lunga l’inflazione. Un segnale che le città sono in crisi abitativa: c’è troppa domanda, a causa delle migrazioni dalle aree interne del Paese, e poca offerta.

L’aumento degli affitti nelle città del Nord

Al Nord la città con gli aumenti più forti è stata Genova, che in 6 anni ha visto i canoni crescere di oltre il 48%. A sorpresa, quella con meno crescita è Milano, ma questo dato va contestualizzato. Già nel 2020 il capoluogo lombardo aveva canoni medi di 19,7 euro al metro quadro. Sei anni dopo solo una città italiana, Firenze, è riuscita a superare quella cifra.

La classifica degli affitti più costosi al Nord recita:

1. Milano, 22,3 euro al metro quadro (+13,4%);
2. Venezia, 15,5 euro al metro quadro (+25,4%);
3. Torino, 13 euro al metro quadro (+37,9%);
4. Verona, 12,3 euro al metro quadro (+18,0%);
5. Genova, 11,2 euro al metro quadro (+48,1%).

Il Centro, tra prezzi alti e grande crescita

Le città del Centro presentano al contempo prezzi molto alti degli affitti e una crescita tra le più intense d’Italia. Firenze è l’emblema di questa combinazione, seconda in assoluto in Italia dietro Milano a oltre 21 euro al metro quadro di canone medio ma con un aumento oltre la media nazionale.

La classifica delle città con gli affitti più costosi del Centro Italia recita quindi:

1. Firenze, 21,7 euro al metro quadro (+38,1%);
2. Roma, 19,1 euro al metro quadro (+29,9%);
3. Bologna, 16,5 euro al metro quadro (+18,3%).

La rincorsa delle città del Sud

Il Sud è l’area geografica in cui gli affitti sono rimasti più accessibili. Anche in città molto attrattive come Napoli, i canoni rimangono sotto quelli delle grandi città del Nord. Si registrano però alcuni casi di forte crescita, che segnalano una grande migrazione dalle aree interne in via di spopolamento.

Le città con gli affitti più costosi al Sud sono:

1. Napoli, 15,3 euro al metro quadro (+25,5%);
2. Bari, 13 euro al metro quadro (+52,9%);
3. Catania, 9,7 euro al metro quadro (+24,4%);
4. Palermo, 9,7 euro al metro quadro (+35,8%).

Le soluzioni alla crisi abitativa

Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, ha commentato la ricerca segnalando due possibili soluzioni a questa situazione:

• l’immissione sul mercato del gran numero di alloggi sfitti presenti in Italia;
• la costruzione di più abitazioni.

Entrambe però hanno dei limiti. Molti degli alloggi sfitti non si trovano nelle città che sono soggette alla crisi abitativa. I progetti immobiliari di larga scala richiedono tempo ed enormi investimenti, soprattutto in un momento in cui anche i terreni delle aree sotto pressione hanno prezzi sopra la media.