O deputado socialista Carlos Pereira considera que a subida dos preços das casas em Portugal é uma consequência previsível das políticas de habitação adotadas pelo Governo da AD, sobretudo dos incentivos fiscais que, na sua perspectiva, estimulam a procura sem uma resposta equivalente do lado da oferta. “No meu ponto de vista não é nada surpreendente a forma como o mercado está a reagir. às políticas que o Governo da AD está a implementar.  Se olharmos bem para o que está a passar, e não é preciso ser expert em economia, basta ter bom senso, o que está a acontecer é que as políticas estão, sobretudo, como seria de esperar, a alimentar e a incentivar a procura, nomeadamente os benefícios fiscais que estão a ser implementados”, diz o deputado socialista Carlos Pereira ao Jornal Económico.

Carlos Pereira considera que os incentivos à aquisição de habitação não são acompanhados por um crescimento suficientemente rápido da oferta, o que limita os seus efeitos e agrava as dificuldades de acesso à habitação. “Essa inconstância leva ao aumento da procura, mantendo rígida, como é natural, a oferta, porque, como se pode imaginar, é muito difícil um crescimento da oferta na mesma rapidez que o crescimento da procura, com estes incentivos e estímulos”, acrescenta.

Os preços das casas, segundo dados do INE, registaram um aumento de 18,4% no segundo trimestre, em relação ao período homólogo, com o valor do metro quadrado a fixar-se nos 2.445 euros, o que significou uma subida de 4,6%, face ao primeiro trimestre. No período em análise foram transacionados 37.854 alojamentos, uma quebra homóloga de 9%, para 41.608 transações.

Perante este cenário, Carlos Pereira critica a orientação das medidas governamentais e defende uma mudança de prioridades na política de habitação. “O que está a passar é uma reação natural do mercado a políticas erradas face ao contexto atual. E o que esperamos, sinceramente, é que o Governo ponha a mão na consciência e perceba que o momento é difícil. A única forma de resolver este problema é encontrar medidas que ajudem, de facto, aqueles que têm mais dificuldade de pagar a casa e acelere, de facto, o que tem que ser feito, que é acelerar de forma significativa a construção de casas”, conclui o deputado socialista.

Carlos Guimarães Pinto defende que a solução para o problema da habitação passa pelo aumento da construção, considerando que, sem um reforço da oferta, os preços não irão baixar. “Enquanto não se construir habitação em quantidade suficiente para fazer baixar os preços, estes não vão baixar”, afirma o deputado da Iniciativa Liberal ao Jornal Económico.

Entre as medidas que considera prioritárias estão a aceleração dos licenciamentos, a alteração dos Planos Diretores Municipais (PDM) e a revisão da Lei dos Solos, de forma a disponibilizar mais terrenos para construção de habitação. O objetivo é criar condições para aumentar a oferta e responder à falta de casas no mercado.

Os preços das casas registaram um aumento de 18,4% no segundo trimestre, em relação ao período homólogo, com o valor do metro quadrado a fixar-se nos 2.445 euros, o que significou uma subida de 4,6%, face ao primeiro trimestre. No período em análise foram transacionados 37.854 alojamentos, uma quebra homóloga de 9%, para 41.608 transações.

O deputado considera que o problema deveria ter sido enfrentado com uma visão de longo prazo, alertando para a falta de resultados das medidas adotadas nos últimos anos. “Quando esta situação começou a ser discutida já se percebia que o problema só poderia ser resolvido se começássemos a pensar a longo prazo. Na altura, porém, ninguém se preocupou muito com isso. Preferiu-se apostar em pequenos paliativos, na tentativa de aliviar a situação no curto prazo”.

Perante a atual situação, Carlos Guimarães Pinto considera urgente avançar com medidas estruturais que permitam inverter a tendência. “Estamos perante uma situação de emergência e isso exige respostas urgentes. Temos, por isso, de acelerar os licenciamentos, disponibilizar mais terrenos para habitação e facilitar o acesso ao financiamento por parte da população. Se o fizermos, talvez daqui a três ou quatro anos comecemos a ver melhorias na situação”.

Esta nova unidade de produção representou um investimento de cerca de 48 milhões de euros e foi especialmente desenhada para o fabrico de produtos totalmente cozidos (fully baked). A infraestrutura reforça a capacidade produtiva e a autonomia logística da Europastry, permitindo uma resposta mais rápida e flexível às exigências do mercado.

A nova fábrica ocupa uma área de 13.500 metros quadrados. As instalações estão preparadas para a instalação de linhas adicionais e incluem um armazém de produtos congelados. A nova unidade já criou mais de 100 postos de trabalho diretos.

Este investimento reforça o papel de Portugal na estratégia de crescimento internacional da Europastry, um dos líderes globais no setor das massas congeladas para padaria e pastelaria. “Queremos transformar investimento industrial em crescimento sustentável, emprego qualificado e mais produção portuguesa nos mercados internacionais”, afirma Luís Costa, Diretor Geral da Europastry em Portugal.

Com esta segunda fábrica no Carregado, a Europastry reforça a sua rede industrial em Portugal, composta por quatro unidades: duas no Carregado, uma em Tábua e outra na Trofa. A operação portuguesa combina uma presença comercial sólida com investimento industrial, criação de emprego e uma crescente vocação exportadora.

Ao longo de 2.800 metros, a Avenida Almirante Reis reúne mundos distintos. Os novos condomínios em construção e os hotéis boutique partilham a paisagem com as pequenas mercearias portuguesas e asiáticas. É nesta diversidade, entre a tradição do comércio de bairro e a renovação da oferta urbana, que surgem novas oportunidades de negócio. O número 79 da Avenida Almirante Reis, um edifício que permaneceu durante anos à espera de uma solução, vai ser transformado num empreendimento residencial, um investimento de 11 milhões de euros. A responsável pelo projeto é a Flipstone, uma promotora imobiliária criada em 2024 por um grupo de investidores portugueses e internacionais, que encontrou neste imóvel a oportunidade para avançar com o maior projeto do seu portefólio: 27 unidades residenciais e um espaço comercial, numa das principais artérias de Lisboa.
A localização, junto a uma estação de metro, é um dos trunfos do empreendimento, pensado para quem procura viver no centro da cidade, mas também para investidores interessados no mercado de arrendamento. A operação reflete a estratégia da Flipstone de procurar edifícios devolutos ou com problemas por resolver. “O nosso foco é encontrar oportunidades, desenvolvê-las e promovê-las”, explica Hugo Rosa, managing partner da empresa, ao Jornal Económico.

O empreendimento vai disponibilizar sobretudo apartamentos de tipologias T0 e T1, além de um T3 e de uma loja ao nível da rua. Os preços previstos situam-se entre os 350 mil e os 550 mil euros, com o T3 a apresentar um valor superior. A promotora pretende chegar a diferentes perfis de clientes, desde investidores interessados no arrendamento a compradores que procuram habitação própria numa localização central. “A Almirante Reis ainda é uma zona que tem procura por estudantes e estamos também focados num perfil de casais jovens, de classe média e média-alta, que querem continuar a viver no centro de Lisboa”, afirma Hugo Rosa.

A proximidade do metro é outro dos argumentos centrais do projeto. A estação fica à porta do edifício, uma característica que a Flipstone considera particularmente relevante para quem privilegia a mobilidade e quer reduzir a dependência do automóvel nas deslocações quotidianas. A empresa identifica ainda potenciais compradores estrangeiros, nomeadamente britânicos e norte-americanos, que procuram habitação nova em zonas centrais da capital. “Há sempre aqui também um target de alguns expatriados que possa interessar. Muitas vezes, procuram construção nova no centro da cidade”, explica Hugo Rosa, que destaca a escassez deste tipo de oferta em localizações centrais.

A escolha do imóvel resultou, por sua vez, da possibilidade de ultrapassar constrangimentos que tinham dificultado o avanço do projeto. Segundo o responsável, o Almirante Reis 79 esteve no mercado durante mais de três anos sem que se concretizasse uma solução. A existência de inquilinos comerciais e a complexidade da operação terão contribuído para afastar outros interessados.
“Percebemos que havia uma oportunidade de aumentar os metros quadrados de construção, o que, como é óbvio, daria também um excelente projeto a nível financeiro”, afirma. Para a Flipstone, o empreendimento representa um salto de escala numa atividade ainda recente. “Estamos sempre à procura de projetos em Lisboa e, claro, na Almirante Reis também”, conclui Hugo Rosa.
De acordo com os Censos de 2021, a Avenida Almirante Reis totalizava uma população de 42.132 habitantes (aumentou 4% desde 2011), mas o número de prédios residenciais não cresceu ao mesmo ritmo. E o preço das casas disparou. Hoje em dia, os valores de venda na zona superam os seis mil euros por metro quadrado. Em 2016, o valor rondava os 2200 euros por metro quadrado.

Um dos moradores da Avenida Almirante Reis contou ao Jornal Económico que comprou há 15 anos um apartamento por 110 mil euros. Explicou que, apesar de viver numa zona próxima, decidiu mudar-se para aquele local por o prédio dispor de elevador. O imóvel tem dois quartos, duas casas de banho, cozinha, despensa e duas varandas. Segundo fontes de mercado, este apartamento valerá agora mais de 500 mil euros. “Há investidores que andam à procura de casas para remodelar e depois vender mais caro ou alugar. Mas, especificamente, nesta avenida, é muito difícil encontrar espaços disponíveis”, explica um consultor imobiliário.

O facto de ser uma das avenidas mais dinâmicas de Lisboa tem levado ao aparecimento de novos projetos imobiliários. De entre os projetos que a Dils tem em comercialização é percetível que as tipologias mais pequenas de T0 a T2 são predominantes e apresentam a recuperação de edificado pré-existente como o Almirante Reis 67 com T1 a T3, Praça do Chile 16 com T0 e T1. São normalmente edifícios de pequena escala, com um número reduzido de apartamentos, mas que contribuem para a regeneração e revitalização da área. “A Avenida Almirante Reis apresenta uma proposta de investimento diferenciadora no contexto de Lisboa, combinando centralidade, excelente acessibilidade, potencial de reabilitação imobiliária e um processo de reposicionamento urbano ainda em curso. O principal argumento de investimento reside na transformação progressiva de um eixo tradicionalmente marcado por uma forte componente residencial e comercial, multiculturalidade e alguma heterogeneidade urbana, num conjunto de bairros com identidades próprias e crescente atratividade para novos perfis de residentes”, sublinha Patrícia Barão, partner residential da Dils Portugal, ao Jornal Económico.

De acordo com a especialista da Dils Portugal, as principais mais-valias para investidores podem ser sintetizadas em dois pontos principais. “O potencial de reabilitação e reposicionamento, através da coexistência de edifícios históricos, imóveis por modernizar e projetos de reabilitação bem conseguidos. E a diversidade da procura, com a combinação entre centralidade, transportes públicos, comércio de proximidade e diferentes ambientes residenciais que permite direcionar o investimento imobiliário para uma amplitude diversificada da procura (jovens profissionais, estudantes, famílias e residentes internacionais) quer para venda como para arrendamento”, explica Patrícia Barão.

Nova fase
A requalificação, orçada em 20 milhões de euros, é outros dos pontos fortes para atrair mais residentes. A nova Almirante Reis, que atravessa três freguesias – Areeiro, Arroios e Santa Maria Maior, vai ter mais árvores, mais estacionamento e ciclovias. “O projeto de requalificação da Avenida Almirante Reis encontra-se a ser desenvolvido, dentro dos trâmites normais. Prevê-se que já em 2027 haja lugar ao lançamento do concurso de empreitada de obra pública”, diz fonte da Câmara Municipal de Lisboa ao Jornal Económico.

A autarquia acrescenta ainda que o projeto “constitui-se como uma solução de conciliação entre diversas formas de mobilidade – com a coexistência da circulação viária, ciclável e pedonal -, a par de outros pressupostos indicados no processo participativo prévio, como o foram a arborização dos passeios nas laterais, ou a maior aproximação entre o canal ciclável e os espaços comerciais e residenciais”. “De forma geral, mantêm-se os pressupostos da proposta já apresentada, sendo que até à conclusão da revisão do projeto de execução para requalificação da Avenida, poderão existir ajustes de pormenor ao projeto, designadamente na conciliação com os projetos de arquitetura desenvolvidos para a requalificação da Praça do Martim Moniz, situada a jusante e que é, também ela, um projeto absolutamente estratégico do atual mandato autárquico; ou mais a norte desta fase um, na articulação com a Praça do Chile e com as artérias transversais”, sublinha fonte da Câmara Municipal de Lisboa.
A procura por experiências mais autênticas também se reflete na oferta hoteleira da zona, que atrai visitantes estrangeiros interessados em descobrir uma Lisboa fora dos circuitos turísticos mais tradicionais. Num dos hotéis da área, a taxa de ocupação ronda os 90%, com hóspedes europeus e americanos. “As pessoas procuram uma experiência mais autêntica”, resume um responsável pela receção. A Almirante Reis prepara-se para uma nova fase, marcada pela chegada de investimento e pela transformação do espaço urbano.

A intervenção é financiada pelo Compete 2030 e pelo Portugal 2030, no âmbito da tipologia de Ações Coletivas para a Digitalização e Transformação Digital das Empresas. O programa prevê envolver cerca de 600 PME e mais de 5 mil participantes ao longo de 24 meses, através de 48 ações de sensibilização e capacitação nas regiões Norte, Centro e Alentejo. A sessão de lançamento decorreu no edifício da Nerlei e contou com a participação de João Rui Ferreira, Secretário de Estado da Economia, que sublinhou a importância de aproximar a tecnologia das empresas de menor dimensão.

Para João Rui Ferreira, “a inteligência artificial só terá impacto real na economia portuguesa quando chegar às nossas PME. O desafio é transformar tecnologia em produtividade, e é isso que queremos acelerar”. O programa integra seis eixos de intervenção que combinam diagnóstico da maturidade digital das empresas, produção de recursos de aprendizagem, demonstração de tecnologias em contexto real, laboratórios de experimentação, comunicação de proximidade e acompanhamento contínuo. Entre as áreas trabalhadas estão a Inteligência Artificial, automação, cibersegurança, e digitalização de processos.

 “O que distingue este programa é a lógica de acompanhamento integrado. Não se trata apenas de formar ou informar. Queremos que as empresas experimentem soluções, vejam casos reais aplicados aos seus desafios e tomem decisões mais informadas. Seguimos o princípio europeu ‘test before invest’, que reduz o risco e aumenta a confiança na adoção tecnológica”, explicou Paulo Mauritti, vogal do conselho diretivo do IAPMEI.

Entre as iniciativas previstas para este ano estão o arranque do Roadshow PME Digital+, com demonstrações itinerantes de tecnologias em diferentes territórios, as primeiras ações Open Day dedicadas à indústria sustentável, duas edições-piloto do ciclo “Aceleração IA” e a primeira conferência Digital Scale PME. Todos os conteúdos e recursos produzidos serão disponibilizados em acesso livre através do website do IAPMEI. O programa conta com a colaboração de Centros de Tecnologia e Inovação, Digital Innovation Hubs, associações empresariais, clusters, academia e fornecedores de tecnologia.

A redução gradual da taxa de IRC, a revisão da tributação autónoma e a falta de novos incentivos fiscais ao investimento estiveram entre os temas em destaque na conferência promovida pelo Jornal Económico, em parceria com a consultora EY, que decorreu esta manhã no Centro Cultural de Belém (CCB). No painel “O que está e o que não está”, Jaime Rocha, Tax Partner, International Tax and Transaction Services da EY, analisou as medidas fiscais previstas pelo Governo, apontando os progressos alcançados, mas também as limitações e as medidas que considera necessárias para reforçar a competitividade das empresas portuguesas. “É positiva esta redução gradual da taxa de IRC. Isto significa cerca de 200 a 300 milhões de euros por ano. Obviamente que uma descida tanto na derrama estadual como na tributação autónoma seria algo que seria igualmente apelativo. O Ministro do Estado e das Finanças referiu que será um ponto a ser visto e eu acredito que será revisto agora. O que ele deu a entender é que seria a seguir à descida da taxa de IRC, portanto este processo será concluído em 2028. Esperamos que não seja só a partir daí, mas que seja algo que seja incluído no próximo ano”, diz o especialista.

A redução da tributação autónoma sobre as viaturas e a concretização das medidas previstas pelo Governo foi outro dos pontos abordados neste painel. “Na tributação autónoma, essencialmente, o grande bolo acaba por ser sobre as viaturas. Portanto, como todos sentem no dia a dia, acaba por incidir sobre elas (também taxas progressivas) de acordo com o valor de aquisição das mesmas. E o que estava tanto no programa do Governo como no acordo com os parceiros seria uma redução de 20% nas taxas até 2028 também”, acrescenta Jaime Rocha.

Onde é que nós estamos? “Basicamente muito longe disso. Apenas no primeiro OE do Governo houve uma redução, mas muito tímida, portanto as taxas passaram de 8,5% para 8%, passaram dos 25,5% para 25% e dos 32,5% para 32%, portanto meio ponto percentual de redução em cada uma das taxas, o que é muito pouco. Obviamente que o maior impacto está nas viaturas de valor inferior, portanto do que estão no patamar inferior, que naturalmente representam a maioria das viaturas que as empresas portuguesas têm na sua frota”, sublinha o especialista da EY.

Para Jaime Rocha, a revisão da tributação autónoma não deverá limitar-se à redução das taxas aplicadas às viaturas. “A tributação autónoma incide hoje em dia sobre viaturas, sobre despesas de representação. Temos ainda despesas não documentadas e depois também temos ajudas de custo, quilómetros, e aqui é absolutamente residual. Depois temos também algo, uma invenção muito portuguesa, que foi basicamente tributar tudo o que são rendimentos variáveis dos administradores, que representem uma fatia superior a 27.500 euros e mais de 25% da remuneração. Esta parte, obviamente que eu também acho que não faz sentido, portanto, mais do que a descida dos 20% da tributação autónoma, acho que fazia sentido uma reanálise de todo o sistema da tributação autónoma”, defende Jaime Rocha.

No balanço das medidas fiscais previstas no Orçamento do Estado, Jaime Rocha considera que a opção pela estabilidade acabou por deixar de fora medidas relevantes para estimular o investimento empresarial. “Acabou por faltar quase tudo, porque não foi introduzido nada de novo. Ou seja, há algo positivo neste orçamento, que é, obviamente, o que é a estabilidade. O Governo deixou, até por uma questão de estratégia política, deixou de querer que fosse por questões fiscais que o orçamento não passasse ou que gerasse discussão, e então basicamente afastou e daí nós não termos alterações, e concretamente do ponto de vista do IRC.  O que é que acontece? Estabilidade não deve ser confundida com falta de ambição, e aqui que eu acho que está a outra parte, que é exatamente os incentivos. Nós não tivemos nenhum incentivo ao investimento, e não temos, desde 2021 tivemos em 22 um IFR, mas tinha muitas restrições, lá está, pois sempre que é introduzido um incentivo fiscal também vem com dois anexos de requisitos e de restrições, o que acaba por diminuir muito a aplicabilidade”, conclui Jaime Rocha, Tax Partner | International Tax and Transaction Services EY.

O Orçamento do Estado e as medidas previstas para responder à crise da habitação foram o ponto de partida para Bruna Melo, Tax Partner, Internacional Tax and Transactions Services da EY, analisar os incentivos fiscais e as limitações identificadas no setor. “De facto, olhando para o Orçamento do Estado, não existem medidas que possam fazer frente a este flagelo habitacional que está na ordem do dia, não só em Portugal, mas pela Europa fora. Ao contrário do IRC, ainda temos algum capítulo dedicado a algumas atualizações de IMT, à atualização dos escalões, para alinhar com a taxa de inflação, e também à atualização do limite até ao qual se aplica a isenção de IMT para o acesso da primeira casa a jovens até aos 35 anos, que também sobe aqui cerca de oito mil euros, para 338 mil euros”, explica a especialista no painel “O que está e o que não está”, na conferência que decorreu esta manhã no CCB, promovida pelo JE em parceria com a consultora EY.

Fora do OE, o pacote Construir Portugal assume um papel central na estratégia fiscal do Governo para incentivar a construção e o arrendamento, através de medidas destinadas a aumentar a oferta habitacional. “Fora do Orçamento, de facto, foi o ano da entrada em vigor e do início da aplicação da estratégia na vertente fiscal do pacote Construir Portugal, que traz um pacote e um conjunto de incentivos alargados para permitir mais oferta no mercado – quer de compra e venda, quer de arrendamento e permite a mobilização de investimento privado para, de facto, trazerem mais casas para o mercado e assim permitir uma estabilização da escalada de preços que temos assistido nos últimos anos”, explica Bruna Melo.

Entre os incentivos fiscais previstos, a redução do IVA na construção e reabilitação de habitação destaca-se pelo potencial de impacto no aumento da oferta, abrangendo imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente e projetos de arrendamento habitacional. “De facto, a medida do IVA é uma das mais discutidas e talvez uma das mais suscetíveis de ter um impacto prático e significativo no maior número de habitações para o mercado. Ela é aplicável à construção ou a reabilitação de imóveis que sejam colocados no mercado para serem vendidos a pessoas que queiram fazer das casas habitação própria e permanente até o valor (hoje de 660 mil euros), mas com esta atualização também à taxa de inflação em 2027 vamos ter um valor de 676 mil euros. Há aqui um aumento deste valor também que é relevante para a aplicação prática desta medida ou, em alternativa, ao desenvolvimento de habitação para venda, para habitação própria e permanente. Temos também a possibilidade de aplicar esta medida a promotores que desenvolvam projetos de construção ou de realização para arrendamento habitacional das casas construídas”, sublinha a especialista da EY.

Apesar do potencial da redução do IVA, a exclusão de determinados investidores constitui uma das limitações apontadas à medida, sobretudo no que diz respeito à aquisição de imóveis destinados ao arrendamento a terceiros. “Já vimos aqui a primeira limitação e já discutimos hoje que fica de fora uma fatia importante de casos por cobrir e que poderiam ter aqui um impacto muito interessante na mobilização de mais investimento para esta frente que são os investidores que vão comprar casas, não para a sua habitação, mas para eles próprios arrendarem a terceiros para efeitos habitacionais. E, se olharmos para investidores como investidores institucionais, tipicamente patrimonialistas que valorizam a aquisição de portefólios alargados de imóveis para os colocar no mercado de arrendamento – e aqui estamos sempre a falar de arrendas a valores moderados, que hoje são de 2.300 euros, mas para o ano com a subida do salário mínimo vão ser de 2.425 euros – estamos a deixar de fora este tipo de investidores que tinham um potencial muito significativo de investir na compra de habitação para colocar no mercado de arrendamento estes valores moderados. Esta é uma das primeiras limitações que apontamos a este regime. Era importante que o governo pudesse rever esta vertente para de facto ampliar o impacto prático que ela pode ter no mercado”, sublinha a especialista.

Além da redução do IVA, o pacote de medidas fiscais inclui incentivos dirigidos especificamente ao mercado de arrendamento, com o objetivo de mobilizar proprietários e promotores para disponibilizarem mais imóveis. “As restantes medidas são mais viradas para promover e dinamizar o mercado de arrendamento, mobilizar proprietários, promotores a colocarem mais casas no mercado de arrendamento e assim estabilizarem os preços. Temos desde logo a descida do IRS, da taxa do IRS dos 25% para 10% nos rendimentos prediais”, refere Bruna Melo.

A redução da taxa de IRS sobre os rendimentos prediais representa uma alteração face às medidas fiscais anteriormente adotadas, sendo acompanhada por uma redução da tributação em sede de IRC para estes rendimentos. “O anterior governo e no pacote Mais Habitação tinha havido uma descida muito tímida e pouco ambiciosa dos 28 para os 25 que claramente não produziu efeitos. Esta descida pode ter efeitos mais práticos e, de facto, o governo estima o impacto orçamental desta medida em torno de 200 milhões de euros. É de facto um reconhecimento de que ela pode mobilizar investimentos interessantes. E depois temos esta redução que aplica-se não só ao IRS, mas também a uma redução de 50% do IRC nestes rendimentos prediais”, diz.

A simplificação dos processos de licenciamento e o reforço da capacidade das entidades públicas são apontados como fatores importantes para garantir que os incentivos fiscais se traduzam em resultados concretos no mercado habitacional. “O Orçamento do Estado também prevê uma doação de 15 milhões para operações de modernização e simplificação dos processos de licenciamento. Era importante haver também um investimento significativo na capacitação deste tipo de entidades para que de facto estes regimes possam chegar ao terreno e ter um impacto prático”, conclui a Tax Partner, Internacional Tax and Transactions Services da EY, Bruna Melo.