O Governo aprovou esta quinta-feira o decreto-lei que pretende desbloquear imóveis e terrenos presos em heranças indivisas, permitindo que um único herdeiro desencadeie um processo de venda quando não existe acordo entre os sucessores. O diploma prevê avaliações independentes, a possibilidade de um acordo extrajudicial e a venda, em regra, através de leilão eletrónico.
“Este regime é uma verdadeira reforma”, afirmou o ministro da Presidência, António Leitão Amaro, durante o briefing do Conselho de Ministros, sustentando que as novas regras permitirão resolver situações que permanecem bloqueadas há décadas e colocar mais casas no mercado habitacional.
A aprovação do decreto-lei acontece depois de a Assembleia da República ter autorizado o Governo a legislar nesta matéria, através da Lei n.º 49/2026, publicada em 17 de agosto. A autorização legislativa prevê a criação de um processo especial e urgente para a venda de imóveis integrados em heranças indivisas.
A principal alteração consiste em permitir que um herdeiro deixe de ficar dependente do consentimento de todos os restantes para desencadear o processo de venda de um imóvel herdado.
“Agora um único herdeiro passa a poder exigir a venda a partir de dois anos sem acordo”, explicou Leitão Amaro. De acordo com a autorização legislativa aprovada pelo Parlamento, o processo poderá, em regra, ser iniciado depois de decorridos dois anos sobre a abertura da sucessão, ressalvadas as exceções legalmente previstas. Se já tiver sido requerido um processo de inventário, o mecanismo poderá ser iniciado sem dependência desse prazo, nos termos a definir pelo Governo.
O objetivo é ultrapassar situações em que a discordância de apenas um dos herdeiros impede a partilha ou a venda de um imóvel, mesmo quando os restantes pretendem resolver a herança.
Para procurar evitar a venda forçada, o regime prevê um período de seis meses para que os herdeiros tentem chegar a acordo ou concretizar uma venda por negociação particular, segundo explicou o ministro.
Caso não exista entendimento, o processo poderá avançar para a venda judicial. O valor do imóvel será determinado com base em avaliações independentes, procurando assegurar que a operação decorre a preços de mercado. A venda será preferencialmente realizada através de leilão eletrónico, salvo se existirem razões que justifiquem outra modalidade.
O Governo garante também que os direitos dos herdeiros serão salvaguardados. Estes poderão participar na aquisição do imóvel, incluindo através dos mecanismos legais de remição, e o regime prevê proteção específica para a casa de morada de família.
Governo aponta para 485 mil casas vagas
A reforma surge no contexto da crise da habitação e da necessidade de aumentar a oferta de imóveis disponíveis para venda ou arrendamento, mobilizando património que permanece sem utilização.
Leitão Amaro apontou os dados dos Censos de 2021 para destacar a dimensão do problema. Segundo os números invocados pelo ministro, Portugal “tem cerca de 485 mil alojamentos vagos, mais de metade em boas condições de habitabilidade”, sendo que aproximadamente metade estará desocupada sem intenção de venda ou arrendamento.
“Muitas destas casas estão presas em heranças que, por desentendimento de apenas um de vários herdeiros tantas vezes, não conseguem ser colocadas no mercado”, afirmou.
Contudo, estes números não significam que todos esses alojamentos estejam bloqueados por conflitos entre herdeiros, nem permitem quantificar quantas casas poderão efetivamente ser disponibilizadas através da nova legislação. O Governo sustenta que as heranças indivisas constituem um dos fatores que contribuem para a existência de imóveis devolutos.
O Executivo pretende, assim, criar condições para que imóveis que permanecem fechados durante anos possam ser vendidos ou utilizados, sem que a falta de consenso entre os sucessores impeça indefinidamente uma solução.
O problema não se limita à habitação. Segundo os dados apresentados por Leitão Amaro, “existem cerca de 3,4 milhões de prédios rústicos integrados em heranças indivisas, num universo de pelo menos 11 milhões de propriedades rurais”.
A falta de acordo entre herdeiros pode impedir a gestão dos terrenos, a sua limpeza ou o aproveitamento agrícola e florestal, contribuindo também para o risco de incêndios. “Terrenos que, por estarem bloqueados, não há quem decida, não há quem limpe, não são aproveitados”, apontou o ministro, descrevendo uma situação que considera transversal ao país, tanto nas cidades como nas zonas rurais.
Além do mecanismo de venda, a reforma procura dar maior capacidade de intervenção a quem deixa uma herança. O novo enquadramento prevê maior liberdade de planeamento sucessório, incluindo a possibilidade de nomear um testamenteiro com poderes para conduzir a partilha. Permite ainda determinar, através de testamento, que determinados conflitos patrimoniais entre sucessores sejam resolvidos por arbitragem sucessória.
A autorização legislativa determina que as alterações se aplicam, como regra, às heranças já abertas e ainda não partilhadas quando o decreto-lei entrar em vigor. A intenção anunciada pelo Governo é, por isso, não limitar a reforma às sucessões futuras, procurando também resolver os bloqueios que já existem.
A proposta enfrentou reservas durante a discussão parlamentar. O PCP questionou a falta de uma estimativa sobre o número de imóveis habitacionais efetivamente bloqueados por heranças indivisas e alertou para o risco de concentração fundiária associado a algumas das novas regras. Na votação final global, em 17 de julho, o texto foi aprovado com os votos favoráveis de PSD, PS, IL, CDS-PP e JPP, a abstenção de Chega e PAN e os votos contra de Livre, PCP e BE.
Com a aprovação do decreto-lei em Conselho de Ministros, o Governo dá o passo seguinte na concretização da reforma. A sua entrada em vigor dependerá agora da publicação do diploma em Diário da República.
(Notícia atualizada às 16h59)
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